Apartamentos: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa
Cidade
Tipo de imóvel
Operação
📷 Retrato do mercado, não avaliação do seu imóvel. Preços de oferta (pedida do anunciante), não de venda efetiva. Bairros com menos de 5 anúncios não entram no ranking. Em bairros de amostra pequena, leia a tendência, não o número do mês.
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O apartamento típico de cada bairro
Típico = o anúncio do meio do bairro: metade dos anúncios é maior/mais cara, metade é menor/mais barata. Na cidade toda: 78 m² por R$ 640.000. "Faixa de preço" = onde fica a metade central dos anúncios. É o mesmo conceito dos grandes índices internacionais: o Zillow (EUA) destaca o valor do imóvel típico de cada região, e o índice oficial britânico publica o preço da moradia típica, não só o m².
Ver a tabela dos bairros
| # | Bairro | À venda | Faixa de preço | Para alugar |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Floresta | 109 m² por R$ 980.000 | R$ 770.000 – R$ 1.340.000 | – |
| 2 | Campinas | 102 m² por R$ 920.000 | R$ 660.000 – R$ 1.340.000 | 81 m² por R$ 3.500/mês |
| 3 | Praia Comprida | 84 m² por R$ 850.000 | R$ 450.000 – R$ 1.160.000 | 69 m² por R$ 2.300/mês |
| 4 | Kobrasol | 92 m² por R$ 830.000 | R$ 530.000 – R$ 1.200.000 | 69 m² por R$ 2.800/mês |
| 5 | Nossa Senhora do Rosário | 97 m² por R$ 800.000 | R$ 560.000 – R$ 1.180.000 | 68 m² por R$ 2.500/mês |
| 6 | Barreiros | 90 m² por R$ 730.000 | R$ 580.000 – R$ 945.000 | 74 m² por R$ 3.100/mês |
| 7 | Distrito Industrial | 76 m² por R$ 670.000 | R$ 630.000 – R$ 700.000 | – |
| 8 | Centro | 78 m² por R$ 630.000 | R$ 530.000 – R$ 1.600.000 | 104 m² por R$ 4.050/mês |
| 9 | Fazenda Santo Antônio | 74 m² por R$ 585.000 | R$ 495.000 – R$ 640.000 | 62 m² por R$ 2.200/mês |
| 10 | Jardim Cidade de Florianópolis | 76 m² por R$ 575.000 | R$ 455.000 – R$ 690.000 | 60 m² por R$ 2.300/mês |
| 11 | Bela Vista | 69 m² por R$ 530.000 | R$ 320.000 – R$ 600.000 | 55 m² por R$ 2.150/mês |
| 12 | Roçado | 67 m² por R$ 515.000 | R$ 390.000 – R$ 685.000 | 60 m² por R$ 2.500/mês |
| 13 | Flor de Nápolis | 81 m² por R$ 480.000 | R$ 435.000 – R$ 595.000 | – |
| 14 | Ipiranga | 68 m² por R$ 480.000 | R$ 390.000 – R$ 595.000 | 58 m² por R$ 2.200/mês |
| 15 | Picadas do Sul | 81 m² por R$ 470.000 | R$ 410.000 – R$ 650.000 | 74 m² por R$ 2.100/mês |
| 16 | Areias | 65 m² por R$ 450.000 | R$ 350.000 – R$ 560.000 | 60 m² por R$ 2.250/mês |
| 17 | Ponta de Baixo | 70 m² por R$ 440.000 | R$ 430.000 – R$ 470.000 | 76 m² por R$ 2.900/mês |
| 18 | Forquilhinhas | 63 m² por R$ 400.000 | R$ 340.000 – R$ 500.000 | 56 m² por R$ 1.900/mês |
| 19 | Serraria | 64 m² por R$ 365.000 | R$ 330.000 – R$ 425.000 | 58 m² por R$ 2.050/mês |
| 20 | Potecas | 64 m² por R$ 350.000 | R$ 330.000 – R$ 380.000 | 53 m² por R$ 1.850/mês |
| 21 | Forquilhas | 54 m² por R$ 330.000 | R$ 290.000 – R$ 400.000 | 51 m² por R$ 1.850/mês |
| 22 | Sertão do Maruim | 56 m² por R$ 320.000 | R$ 280.000 – R$ 380.000 | 52 m² por R$ 1.800/mês |
| 23 | Real Parque | 65 m² por R$ 295.000 | R$ 270.000 – R$ 370.000 | 52 m² por R$ 1.850/mês |
🏠 Aqui o valor é o preço total do apartamento (não R$/m²). Um bairro de m² caro pode ter apartamento típico barato, se as unidades forem compactas. Preços pedidos, não fechados.
Rendimento do aluguel (yield)
Quanto o aluguel de 12 meses representa do preço de venda, pelo m² mediano do bairro: rendimento bruto, antes de condomínio, IPTU, vacância e IR. Mediana (apartamentos): 6,02% ao ano.
Ver a tabela dos bairros
| # | Bairro | Aluguel R$/m² | Venda R$/m² | Rendimento bruto/ano |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Potecas | R$ 36,3 | R$ 5.294 | 8,23% |
| 2 | Real Parque | R$ 34,0 | R$ 5.052 | 8,08% |
| 3 | Serraria | R$ 34,8 | R$ 5.563 | 7,51% |
| 4 | Ponta de Baixo | R$ 34,8 | R$ 5.595 | 7,46% |
| 5 | Sertão do Maruim | R$ 34,6 | R$ 5.929 | 7,00% |
| 6 | Forquilhinhas | R$ 36,3 | R$ 6.231 | 6,99% |
| 7 | Ipiranga | R$ 39,7 | R$ 6.846 | 6,96% |
| 8 | Forquilhas | R$ 35,9 | R$ 6.357 | 6,78% |
| 9 | Areias | R$ 37,5 | R$ 6.879 | 6,54% |
| 10 | Jardim Cidade de Florianópolis | R$ 37,5 | R$ 7.134 | 6,31% |
| 11 | Bela Vista | R$ 38,6 | R$ 7.368 | 6,29% |
| 12 | Roçado | R$ 42,6 | R$ 8.125 | 6,29% |
| 13 | Barreiros | R$ 42,8 | R$ 8.612 | 5,96% |
| 14 | Fazenda Santo Antônio | R$ 37,8 | R$ 7.693 | 5,90% |
| 15 | Kobrasol | R$ 45,1 | R$ 9.293 | 5,82% |
| 16 | Picadas do Sul | R$ 29,4 | R$ 6.184 | 5,70% |
| 17 | Campinas | R$ 42,1 | R$ 8.898 | 5,68% |
| 18 | Nossa Senhora do Rosário | R$ 37,0 | R$ 8.153 | 5,45% |
| 19 | Centro | R$ 40,9 | R$ 9.614 | 5,11% |
| 20 | Praia Comprida | R$ 35,0 | R$ 8.500 | 4,94% |
Visão regional: onde o aluguel rende mais
Rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade) por tipo de imóvel. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes de venda e aluguel simultâneos.
| Cidade | Apto R$/m² | Retorno apartamentos | Retorno casas | Retorno salas | Retorno galpões |
|---|---|---|---|---|---|
| Jaraguá do Sul | R$ 5.984 | 6,48% | 6,62% | 8,08% | 7,66% |
| Guaramirim | R$ 5.238 | 7,58% | 7,08% | – | 10,08% |
| Schroeder | R$ 4.596 | – | 6,31% | – | – |
| Corupá | – | – | 6,45% | – | – |
| Massaranduba | – | – | – | – | – |
| Joinville | R$ 7.294 | 5,12% | 6,19% | 6,00% | 11,32% |
| Florianópolis | R$ 12.087 | 5,38% | 6,88% | 7,75% | – |
| Blumenau | R$ 7.767 | 5,48% | 6,32% | 5,30% | 6,21% |
| São Bento do Sul | R$ 5.778 | 5,44% | 6,14% | 8,21% | 4,90% |
| São Francisco do Sul | R$ 7.000 | 4,35% | 5,56% | – | 6,32% |
| Brusque | R$ 7.424 | 6,01% | 6,30% | 6,05% | – |
| São José | R$ 7.853 | 6,02% | 7,76% | 6,04% | 8,83% |
| Palhoça | R$ 7.680 | 5,69% | 7,53% | 7,23% | 5,69% |
| Chapecó | R$ 6.730 | 6,24% | 6,69% | 6,78% | 7,21% |
| Criciúma | R$ 6.348 | 5,52% | 8,08% | 5,76% | 8,42% |
| Lages | R$ 6.569 | 5,28% | 10,01% | 12,82% | 4,62% |
| Itajaí | R$ 11.534 | 6,12% | 6,93% | 6,76% | 5,30% |
| Navegantes | R$ 9.184 | 4,95% | 6,46% | 8,27% | – |
📈 Regra geral da região: quanto menor o preço do m², maior o rendimento percentual do aluguel, e imóveis comerciais (salas e galpões) rendem mais que residenciais, com mais vacância e risco. Rendimento bruto: antes de condomínio, IPTU, vacância e IR.
Metodologia v2.13 · 02/09/2026 13h05
- Coleta: anúncios públicos de imóveis em São José em 40 fontes (portais de anúncios e sites de imobiliárias da região), em setembro/2026. Guardamos bairro, preço, área, tipo, fonte e o código de referência do anúncio (usado só para deduplicação e auditoria); nenhum dado pessoal de anunciante nem endereço exato; nada de texto, foto ou descrição de anúncio é publicado.
- Validação: descartamos anúncios com área ou preço por m² fora de faixas de plausibilidade por tipo: apartamentos 20–1.500 m² e R$ 1.000–30.000/m² (aluguel R$ 5–150/m²); casas 40–2.000 m² e R$ 800–25.000/m² (aluguel R$ 3–90/m²); terrenos 120–50.000 m² e R$ 30–15.000/m²; salas 15–200 m² e R$ 800–30.000/m² (aluguel R$ 4–300/m²); galpões 100–20.000 m² e R$ 300–8.000/m² (aluguel R$ 2–60/m²). Dependendo do tipo e da cidade, isso remove de 10% a 35% do bruto coletado; os contadores do site mostram apenas anúncios que passaram na validação.
- Limitações e responsabilidade: este site é um recorte estatístico de anúncios públicos no mês da coleta: preços pedidos, não valores de transação. Não é avaliação de imóvel, laudo, oferta ou recomendação de compra, venda ou investimento. Os números podem conter erros das próprias fontes e mudam a cada rodada. Decisões tomadas com base nestes dados são de responsabilidade exclusiva do leitor.
- Deduplicação: o mesmo imóvel anunciado em mais de uma fonte conta uma única vez.
- Tipos separados: apartamentos, casas (inclui sobrados e geminados), terrenos e salas comerciais (15 a 200 m²) têm rankings próprios e não se misturam, padrão dos índices Zillow e Idealista.
- Medida: mediana do preço pedido por m² (área útil/construída; nos terrenos, área total do lote), robusta a anúncios fora da curva. Publicamos também a faixa interquartil (P25–P75, a metade central dos anúncios: 25% ficam abaixo dela e 25% acima) e o nº de anúncios.
- Corte mínimo: bairros com menos de 5 anúncios válidos por tipo não recebem mediana, o mesmo critério de célula mínima do índice FipeZap.
- Ajuste por faixa de tamanho (calculadora): o m² do imóvel pequeno custa mais. Medimos esse efeito comparando cada anúncio com a mediana do próprio bairro, para não confundir tamanho com localização, e publicamos o fator por faixa quando a cidade tem pelo menos 30 anúncios do tipo (a razão dentro do bairro exige 10 pares; abaixo disso usamos a razão bruta). A calculadora aplica esse fator; os rankings por bairro não.
- Apartamento típico: área e valor medianos dos anúncios de apartamento do bairro, com pelo menos 5 anúncios. É um retrato do que se anuncia ali, não um imóvel real.
- Rendimento do aluguel: é bruto. Divide o aluguel mediano anualizado pelo preço mediano de venda, sem descontar condomínio, IPTU, vacância, manutenção e imposto de renda.
- Limitações: preço de oferta ≠ preço de fechamento; a amostra pode não representar todo o mercado; a composição dos anúncios muda mês a mês.
- Atualização: mensal, sempre no dia 1º, por rodada automática. Estreias de setembro/2026 (edição extraordinária, fora do dia 1º), em 01/09/2026: Florianópolis, Blumenau, Brusque, Chapecó, Criciúma, Lages, Itajaí; em 02/09/2026: São Bento do Sul, São Francisco do Sul, São José, Palhoça, Navegantes. Florianópolis teve a base ampliada de 8 para 40 fontes em 02/09/2026, com todos os valores recalculados. Edição regular todo dia 1º (próxima: 1º/10/2026, quando a base ampliada chega às demais cidades). Mudanças de metodologia registradas aqui: v2.13 grafias de bairro unificadas em Palhoça (Pacheco → Pachecos), São José (Forquilhinha → Forquilhinhas) e Navegantes (Escalvado → Escalvados), que estavam publicadas como dois bairros; aplicada só nessas três cidades, com versão, data e hora no rodapé de cada uma, 02/09/2026; v2.12 calculadora com ajuste por faixa de tamanho medido dentro do bairro (efeito Manhattan), faixas mais finas e tabela de R$/m² por tamanho, 02/09/2026; v2.11 condomínio e IPTU por bairro, 28/08/2026 (o custo mensal de morar alugado, anunciado nessa versão, só passa a ser publicado na edição de 1º/10/2026: o gerador não o calculava, falha encontrada e corrigida em 02/09/2026); v2.10 perfil do apartamento típico por bairro (área e valor totais medianos), 27/08/2026; v2.9 auditoria independente: grafias de bairro unificadas (Saguaçu, Caixa d'Água), dedup entre fontes e entre tipos reforçado, áreas de lote removidas de casas de portal, contadores pós-validação, faixas de validação e limitações publicadas, 27/08/2026; v2.8 ranking de custo-benefício de terrenos restrito a lotes de 120 a 1.000 m² (o ranking principal de terrenos usa lotes de 120 a 50.000 m²), 27/08/2026; v2.7 visão regional de rendimento e base de ~20 mil anúncios, 27/08/2026; v2.6 Schroeder, Corupá, Massaranduba e Joinville, 27/08/2026; v2.5 galpões, 27/08/2026; v2.4 rendimento sobre custo para salas comerciais, 27/08/2026; v2.3 Guaramirim, 27/08/2026; v2.2 custo-benefício de terrenos pelo método residual, 27/08/2026; v2.1 base ampliada de 13 para 18 fontes, 27/08/2026; v2.0 rankings por tipo de imóvel, 27/08/2026; v1.0 apartamentos, 27/08/2026.
- Preços de oferta, não de venda efetiva. Os valores refletem o que anunciantes pedem, não o que compradores pagam. Não substituem avaliação profissional do seu imóvel.
- Amostra de anúncios públicos de portais e sites de imobiliárias da região, sem garantia de representatividade do mercado completo.
- Bairros com poucos anúncios são voláteis: leia a tendência, não o número do mês. Bairros com menos de 5 anúncios não recebem mediana.
- O preço por m² de casas embute o valor do terreno; o de terrenos varia com tamanho, testada, esquina e topografia. Aluguéis mobiliados (raros na amostra) podem pedir prêmio de 15% a 30%.
- As informações são fornecidas sem garantia de exatidão; o uso é por conta e risco do leitor. Isto não é avaliação imobiliária, consultoria financeira nem recomendação de investimento.
Para imprensa e pesquisadores
Use os dados à vontade; só cite e linke a fonte:
Fonte: A Corrida dos Bairros, do Minuto Jaraguá, medianas de anúncios públicos de São José, setembro/2026.
Licença: medianas sob CC BY 4.0 (use e republique citando "A Corrida dos Bairros, Minuto Jaraguá" com link; cobre os números, não o texto e as marcas do site). As coordenadas de bairros (bairros_geo.json) são base derivada do OpenStreetMap, sob ODbL 1.0. Dúvidas e pautas: chame no WhatsApp ou mande um direct no @minutojaragua.