Quem somos
A Corrida dos Bairros é o produto de dados do Minuto Jaraguá, canal de notícias de Jaraguá do Sul. Publicamos, de graça e todo mês, a mediana do preço pedido por m² em cada bairro de 109 cidades de Santa Catarina, São Paulo e mais 25 estados, a partir de 808.260 anúncios públicos que passaram na validação, deduplicados, de mais de 30 fontes (portais e sites de imobiliárias). Coletamos 1.002.810; a validação por faixa de área e de preço descarta cerca de 19%.
Metodologia v2.12 · outubro/2026
⬇ Nota técnica em PDF (esta página, v2.12 · outubro/2026, para citar e arquivar)
- Coleta: anúncios públicos de imóveis em portais e sites de imobiliárias da região. Guardamos bairro, preço, área, tipo, fonte e o código de referência do anúncio (usado só para deduplicação e auditoria); nenhum dado pessoal de anunciante nem endereço exato; nada de texto, foto ou descrição de anúncio é publicado.
- Validação: descartamos anúncios com área ou preço por m² fora de faixas de plausibilidade por tipo: apartamentos 20–1.500 m² e R$ 1.000–30.000/m² (aluguel R$ 5–150/m²); casas 40–2.000 m² e R$ 800–25.000/m² (aluguel R$ 3–90/m²); terrenos 120–50.000 m² e R$ 30–15.000/m²; salas 15–200 m² e R$ 800–30.000/m² (aluguel R$ 4–300/m²); galpões 100–20.000 m² e R$ 300–8.000/m² (aluguel R$ 2–60/m²). Dependendo do tipo e da cidade, isso remove de 10% a 35% do bruto coletado; os contadores do site mostram apenas anúncios que passaram na validação.
- Limitações e responsabilidade: este site é um recorte estatístico de anúncios públicos no mês da coleta: preços pedidos, não valores de transação. Não é avaliação de imóvel, laudo, oferta ou recomendação de compra, venda ou investimento. Os números podem conter erros das próprias fontes e mudam a cada rodada. Decisões tomadas com base nestes dados são de responsabilidade exclusiva do leitor.
- Deduplicação: o mesmo imóvel anunciado em mais de uma fonte conta uma única vez (mesmo bairro, área e preço equivalentes).
- Tipos separados: apartamentos, casas, terrenos, salas comerciais (15–200 m²) e galpões (100 m²–2 ha) têm rankings próprios, padrão dos índices Zillow e Idealista.
- Medida: mediana do preço pedido por m² (área útil/construída; nos terrenos, área do lote), com faixa interquartil (P25 a P75, a metade central dos anúncios: 25% abaixo, 25% acima) e nº de anúncios.
- Por que mediana, e não média: a mediana é o preço do anúncio do meio: metade dos anúncios do bairro pede menos por m², metade pede mais. A média soma todos os preços e divide pelo total, por isso sobe com poucos anúncios de luxo, com um zero a mais no preço ou com uma área digitada errada. Exemplo: num bairro com 99 anúncios a R$ 5.000/m² e um a R$ 50.000/m², a média vai a R$ 5.450 e a mediana fica em R$ 5.000. Como o preço dos imóveis tem cauda longa para cima (poucos imóveis muito caros, nenhum abaixo de zero), a média fica sempre acima do imóvel típico. Outros índices podem publicar a média da cidade ou ponderar os bairros pela renda de quem mora neles; são medidas diferentes, com números diferentes. Compare bairro com bairro, e mediana com mediana. A mediana é a medida que o Banco Central usa para o valor dos imóveis financiados (MVG-R), que o IBGE publica para o rendimento das famílias e que o Censo dos Estados Unidos e a associação dos corretores americanos (NAR) usam para o preço das casas vendidas; a própria nota metodológica do índice FipeZap adota a mediana em cada célula por ser "um estimador mais robusto" (p. 8). Leituras: Banco Central, metodologia das estatísticas do mercado imobiliário (MVG-R) · IBGE, rendimento médio e mediano (PNAD Contínua) · Censo dos EUA e HUD, preço mediano das casas vendidas · NAR, preços medianos por região metropolitana · Fipe, nota metodológica do FipeZap (2019) · Por Quê? Economês em bom português (Instituto Bei), média versus mediana
- Corte mínimo: bairros com menos de 5 anúncios válidos não recebem mediana, o mesmo critério de célula mínima do índice FipeZap.
- Ajuste por faixa de tamanho (calculadora): o m² do imóvel pequeno custa mais. Medimos esse efeito comparando cada anúncio com a mediana do próprio bairro, para não confundir tamanho com localização, e publicamos o fator por faixa quando a cidade tem pelo menos 30 anúncios do tipo (a razão dentro do bairro exige 10 pares; abaixo disso usamos a razão bruta). A calculadora aplica esse fator; os rankings por bairro não.
- Apartamento típico: área e valor medianos dos anúncios de apartamento do bairro, com pelo menos 5 anúncios. É um retrato do que se anuncia ali, não um imóvel real.
- Rendimento do aluguel: é bruto. Divide o aluguel mediano anualizado pelo preço mediano de venda, sem descontar condomínio, IPTU, vacância, manutenção e imposto de renda.
- Confiança: selo por nº de anúncios (n≥20 alta · 10–19 média · 5–9 baixa).
- Métricas derivadas: rendimento do aluguel (yield bruto), retorno residual de terrenos (método RICS) e rendimento sobre custo de construção (CUB Sinduscon SC), sempre com premissas declaradas na própria página.
- Limitações: preço de oferta não é preço de fechamento; a amostra pode não representar todo o mercado; a composição muda mês a mês.
- Atualização: mensal, sempre no dia 1º, por rodada automática. Estreias de agosto/2026 (edição extraordinária, fora do dia 1º), em 27/08/2026: Guaramirim, Schroeder; em 06/09/2026: Vitória, Belo Horizonte, Belém, Barra Velha, Blumenau, Itajaí, Pomerode, São Bento do Sul; em 07/09/2026: Brasília, Campo Grande, Chapecó, Palhoça, São José; em 08/09/2026: Maceió, Salvador, Fortaleza, Cuiabá, João Pessoa, Recife, Rio de Janeiro, Florianópolis, Balneário Camboriú, Balneário Piçarras, Itapema, Itapoá, Navegantes, Penha, Porto Belo, Santos, Aracaju; em 09/09/2026: Uberaba, Curitiba, Ponta Grossa, Campinas; em 10/09/2026: Manaus, Cascavel, Guarulhos, Jundiaí; em 11/09/2026: Canoas, São Paulo, Limeira, Piracicaba; em 12/09/2026: Vila Velha, Brusque, São José do Rio Preto; em 13/09/2026: Camaçari, Caucaia, Várzea Grande; em 16/09/2026: Lauro de Freitas, Aquiraz, Eusébio, Cabedelo, Jaboatão dos Guararapes, Duque de Caxias, Niterói, São Gonçalo, Parnamirim, Cachoeirinha, Estância Velha, Gravataí, Novo Hamburgo, Guabiruba, Atibaia, Caçapava, Jacareí, Mirassol, Santo André, São Bernardo do Campo, Barra dos Coqueiros; em 17/09/2026: Teresina, Belford Roxo, Nova Iguaçu, Natal, Porto Alegre, Viamão, Porto Velho, Araquari, Criciúma, São Francisco do Sul, São Caetano do Sul, São José dos Campos, Ubatuba, Palmas; em 18/09/2026: Rio Branco, Marechal Deodoro, Macapá, Serra, Goiânia, Aparecida de Goiânia, Senador Canedo, São Luís, Timon, Chapada dos Guimarães, Ananindeua, Ipojuca, Maricá, Mesquita, Campo Bom, Nova Santa Rita, Boa Vista, Biguaçu, Lages, Arujá. Florianópolis teve a base ampliada de 8 para 40 fontes em 02/09/2026, com todos os valores recalculados. Edição regular todo dia 1º (próxima: 1º/11/2026, quando a base ampliada chega às demais cidades). Mudanças de metodologia registradas aqui: v2.15 auditoria de qualidade dos nomes de bairro: anúncios que traziam o endereço inteiro no lugar do bairro (Aracaju, Salvador, Teresina, Maceió, São Luís) voltam ao bairro certo; grafias variantes do mesmo bairro unificadas em 14 cidades; rótulo genérico de Palmas (quadra não informada) sai do ranking; Centro de Porto Alegre passa a Centro Histórico; anúncios de São José de Ribamar (MA) saem de São José (SC). Cidades afetadas recalculadas com nota datada, 07/09/2026; v2.14 movimento por bairro: cada linha do ranking mostra a variação do m² e as posições ganhas ou perdidas em relação à edição anterior, e cada página de bairro ganha a seção "subiu ou caiu" com a série mensal; variação só é publicada com 10 ou mais anúncios nas duas edições, 05/09/2026; v2.13 grafias de bairro unificadas em Palhoça (Pacheco → Pachecos), São José (Forquilhinha → Forquilhinhas) e Navegantes (Escalvado → Escalvados), que estavam publicadas como dois bairros; aplicada só nessas três cidades, com versão, data e hora no rodapé de cada uma, 02/09/2026; v2.12 calculadora com ajuste por faixa de tamanho medido dentro do bairro (efeito Manhattan), faixas mais finas e tabela de R$/m² por tamanho, 02/09/2026; v2.11 condomínio e IPTU por bairro, 28/08/2026 (o custo mensal de morar alugado, anunciado nessa versão, só passa a ser publicado na edição de 1º/10/2026: o gerador não o calculava, falha encontrada e corrigida em 02/09/2026); v2.10 perfil do apartamento típico por bairro (área e valor totais medianos), 27/08/2026; v2.9 auditoria independente: grafias de bairro unificadas (Saguaçu, Caixa d'Água), dedup entre fontes e entre tipos reforçado, áreas de lote removidas de casas de portal, contadores pós-validação, faixas de validação e limitações publicadas, 27/08/2026; v2.8 ranking de custo-benefício de terrenos restrito a lotes de 120 a 1.000 m² (o ranking principal de terrenos usa lotes de 120 a 50.000 m²), 27/08/2026; v2.7 visão regional de rendimento e base de ~20 mil anúncios, 27/08/2026; v2.6 Schroeder, Corupá, Massaranduba e Joinville, 27/08/2026; v2.5 galpões, 27/08/2026; v2.4 rendimento sobre custo para salas comerciais, 27/08/2026; v2.3 Guaramirim, 27/08/2026; v2.2 custo-benefício de terrenos pelo método residual, 27/08/2026; v2.1 base ampliada de 13 para 18 fontes, 27/08/2026; v2.0 rankings por tipo de imóvel, 27/08/2026; v1.0 apartamentos, 27/08/2026.
- Preços de oferta, não de venda efetiva. Os valores refletem o que anunciantes pedem, não o que compradores pagam. Não substituem avaliação profissional do seu imóvel.
- Amostra de anúncios públicos de portais e sites de imobiliárias da região, sem garantia de representatividade do mercado completo.
- Bairros com poucos anúncios são voláteis: leia a tendência, não o número do mês. Bairros com menos de 5 anúncios não recebem mediana.
- O preço por m² de casas embute o valor do terreno; o de terrenos varia com tamanho, testada, esquina e topografia. Aluguéis mobiliados (raros na amostra) podem pedir prêmio de 15% a 30%.
- As informações são fornecidas sem garantia de exatidão; o uso é por conta e risco do leitor. Isto não é avaliação imobiliária, consultoria financeira nem recomendação de investimento.
Para imprensa e pesquisadores
Arquivo aberto: os dados de cada edição, esta metodologia, o registro de erratas e a nota técnica ficam guardados, edição por edição, em github.com/minutojaragua/corrida-dos-bairros-dados.
DOI, para citar em trabalho acadêmico: cada edição tem um DOI permanente no Zenodo. Edição atual (outubro/2026): doi.org/10.5281/zenodo.23159909. Todas as edições, sempre levando à mais recente: doi.org/10.5281/zenodo.23159908.
Dados de cada cidade em CSV/JSON no rodapé das páginas. Licença: as medianas estão sob Creative Commons Atribuição 4.0 (CC BY 4.0): use, cruze e republique à vontade, inclusive comercialmente, citando "A Corrida dos Bairros, Minuto Jaraguá" com link para este site. A licença cobre os números, não o texto, o desenho e as marcas do site. O arquivo de coordenadas dos bairros (bairros_geo.json) é base derivada do OpenStreetMap e sai sob ODbL 1.0, © colaboradores do OpenStreetMap. Contato e pautas: direct do @minutojaragua.
Erratas e retiradas
Registro público de erratas. Quando um número publicado estiver errado, corrigimos, marcamos a data, dizemos qual número mudou e de quanto, e mantemos o valor anterior visível. Revisão de metodologia não é errata: entra no changelog acima, com versão e data.
Correções de texto em 02/09/2026 (nenhuma mediana mudou): a cobertura passou a ser descrita como 109 cidades de Santa Catarina (páginas antigas ainda diziam "seis cidades do norte do estado"); o total de anúncios passou a ser o número validado (808.260), e não o bruto coletado (1.002.810); o arquivo llms.txt informava 543 anúncios, que era o número de bairros; a página do comparador de proximidade dizia que uma versão anterior pedia CEP, o que nunca foi publicado.
Errata 1, 02/09/2026 (v2.13), muda número: o mesmo bairro estava publicado com duas grafias em três cidades, e cada grafia tinha a sua mediana. Unificamos na grafia oficial. Palhoça, casas: Pacheco R$ 6.650/m² (9 anúncios) e Pachecos R$ 4.362/m² (21) viraram Pachecos R$ 5.144/m² (30); terrenos: R$ 1.157 (10) e R$ 952 (17) viraram R$ 955/m² (27); apartamentos Pachecos: R$ 5.119 (12) para R$ 5.380/m² (14). São José, apartamentos: Forquilhinha R$ 6.231 (35) e Forquilhinhas R$ 6.246 (12) viraram Forquilhinhas R$ 6.231/m² (47); casas: R$ 5.487 (53) e R$ 5.487 (37) viraram R$ 5.487/m² (90); terrenos: R$ 780 (11) e R$ 1.016 (5) viraram R$ 1.007/m² (16). Navegantes, galpões para alugar: Escalvado R$ 24,0/m² (5) e Escalvados R$ 14,0/m² (13) viraram Escalvados R$ 16,3/m² (18). As medianas gerais das três cidades não mudaram.
Errata 2, 08/09/2026, muda número (litoral e capitais): anúncios de aluguel por temporada (diária) do portal Chaves na Mão estavam dentro do índice de aluguel mensal. Um detector passou a ler a página de cada anúncio de aluguel e 547 diárias saíram da base em 14 cidades. Medianas gerais de aluguel de apartamento que mudaram: Balneário Camboriú R$ 62,0/m² (1.175 anúncios) para R$ 63,7/m² (1.107); Florianópolis R$ 54,2 (2.110) para R$ 54,3 (2.101); João Pessoa R$ 55,2 (853) para R$ 55,6 (845); Maceió R$ 51,9 (545) para R$ 52,0 (542). Em Itapema, Itapoá, Porto Belo, Balneário Piçarras, Penha, Navegantes, Santos, Salvador, Fortaleza e Rio de Janeiro a mediana geral não mudou; bairros isolados podem ter mudado e o valor anterior fica no histórico do CSV da cidade.
Errata 3, 17/09/2026, muda número (16 cidades): a auditoria dos arquivos brutos achou três problemas. (1) 53 anúncios de terreno trazendo o valor da entrada no lugar do preço total (lote urbano anunciado por até R$ 20 mil), que puxavam o preço do bairro para baixo: Araquari 13, Criciúma 6, Teresina 5, São José dos Campos 5, Jaraguá do Sul 4, Goiânia 3, Palmas 3, São Francisco do Sul 3, Garuva 2, Natal 2, Porto Alegre 2, Porto Velho 2, Joinville 1, Nova Iguaçu 1 e Viamão 1. (2) 9 anúncios de Jaraguari, cidade do Mato Grosso do Sul, que entravam em Jaraguá do Sul porque a regra de nome casava só o começo da palavra. (3) uma imobiliária de Goiânia e Aparecida de Goiânia publicava o preço em formato brasileiro ("3.500.000,00") e o programa de leitura descartava o anúncio inteiro, em silêncio; corrigida a leitura, voltaram 144 anúncios em Goiânia e 19 em Aparecida de Goiânia. Retiramos ou recuperamos esses anúncios e recalculamos todos os valores dessas cidades com a base coletada até aquele dia; o aviso de cada cidade ficou no rodapé da página dela.
Fonte que pedir para sair, sai. Portal ou imobiliária que não queira ter os anúncios públicos lidos por nós escreve para [email protected] e é retirado na rodada seguinte, com registro nesta página.
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