Metodologia da Corrida dos Bairros, metodologia e dados abertos, válida para todas as cidades: Jaraguá do Sul · Guaramirim · Schroeder · Corupá · Massaranduba · Joinville · Florianópolis · Blumenau · São Bento do Sul · São Francisco do Sul · Brusque · São José · Palhoça · Chapecó · Criciúma · Lages · Itajaí · Navegantes

Quem somos

A Corrida dos Bairros é o produto de dados do Minuto Jaraguá, canal de notícias de Jaraguá do Sul. Publicamos, de graça e todo mês, a mediana do preço pedido por m² em cada bairro de 18 cidades de Santa Catarina, a partir de 76.525 anúncios públicos que passaram na validação, deduplicados, de mais de 30 fontes (portais e sites de imobiliárias). Coletamos 94.954; a validação por faixa de área e de preço descarta cerca de 19%.

Metodologia v2.12 · setembro/2026

1. Coleta: anúncios públicos de imóveis em portais e sites de imobiliárias da região. Guardamos bairro, preço, área, tipo, fonte e o código de referência do anúncio (usado só para deduplicação e auditoria); nenhum dado pessoal de anunciante nem endereço exato; nada de texto, foto ou descrição de anúncio é publicado.
2. Validação: descartamos anúncios com área ou preço por m² fora de faixas de plausibilidade por tipo: apartamentos 20–1.500 m² e R$ 1.000–30.000/m² (aluguel R$ 5–150/m²); casas 40–2.000 m² e R$ 800–25.000/m² (aluguel R$ 3–90/m²); terrenos 120–50.000 m² e R$ 30–15.000/m²; salas 15–200 m² e R$ 800–30.000/m² (aluguel R$ 4–300/m²); galpões 100–20.000 m² e R$ 300–8.000/m² (aluguel R$ 2–60/m²). Dependendo do tipo e da cidade, isso remove de 10% a 35% do bruto coletado; os contadores do site mostram apenas anúncios que passaram na validação.
3. Limitações e responsabilidade: este site é um recorte estatístico de anúncios públicos no mês da coleta: preços pedidos, não valores de transação. Não é avaliação de imóvel, laudo, oferta ou recomendação de compra, venda ou investimento. Os números podem conter erros das próprias fontes e mudam a cada rodada. Decisões tomadas com base nestes dados são de responsabilidade exclusiva do leitor.
4. Deduplicação: o mesmo imóvel anunciado em mais de uma fonte conta uma única vez (mesmo bairro, área e preço equivalentes).
5. Tipos separados: apartamentos, casas, terrenos, salas comerciais (15–200 m²) e galpões (100 m²–2 ha) têm rankings próprios, padrão dos índices Zillow e Idealista.
6. Medida: mediana do preço pedido por m² (área útil/construída; nos terrenos, área do lote), com faixa interquartil (P25–P75, a metade central dos anúncios: 25% abaixo, 25% acima) e nº de anúncios.
7. Corte mínimo: bairros com menos de 5 anúncios válidos não recebem mediana, o mesmo critério de célula mínima do índice FipeZap.
8. Ajuste por faixa de tamanho (calculadora): o m² do imóvel pequeno custa mais. Medimos esse efeito comparando cada anúncio com a mediana do próprio bairro, para não confundir tamanho com localização, e publicamos o fator por faixa quando a cidade tem pelo menos 30 anúncios do tipo (a razão dentro do bairro exige 10 pares; abaixo disso usamos a razão bruta). A calculadora aplica esse fator; os rankings por bairro não.
9. Apartamento típico: área e valor medianos dos anúncios de apartamento do bairro, com pelo menos 5 anúncios. É um retrato do que se anuncia ali, não um imóvel real.
10. Rendimento do aluguel: é bruto. Divide o aluguel mediano anualizado pelo preço mediano de venda, sem descontar condomínio, IPTU, vacância, manutenção e imposto de renda.
11. Confiança: selo por nº de anúncios (n≥20 alta · 10–19 média · 5–9 baixa).
12. Métricas derivadas: rendimento do aluguel (yield bruto), retorno residual de terrenos (método RICS) e rendimento sobre custo de construção (CUB Sinduscon SC), sempre com premissas declaradas na própria página.
13. Limitações: preço de oferta não é preço de fechamento; a amostra pode não representar todo o mercado; a composição muda mês a mês.
14. Atualização: mensal, sempre no dia 1º, por rodada automática. Estreias de setembro/2026 (edição extraordinária, fora do dia 1º), em 01/09/2026: Florianópolis, Blumenau, Brusque, Chapecó, Criciúma, Lages, Itajaí; em 02/09/2026: São Bento do Sul, São Francisco do Sul, São José, Palhoça, Navegantes. Florianópolis teve a base ampliada de 8 para 40 fontes em 02/09/2026, com todos os valores recalculados. Edição regular todo dia 1º (próxima: 1º/10/2026, quando a base ampliada chega às demais cidades). Mudanças de metodologia registradas aqui: v2.13 grafias de bairro unificadas em Palhoça (Pacheco → Pachecos), São José (Forquilhinha → Forquilhinhas) e Navegantes (Escalvado → Escalvados), que estavam publicadas como dois bairros; aplicada só nessas três cidades, com versão, data e hora no rodapé de cada uma, 02/09/2026; v2.12 calculadora com ajuste por faixa de tamanho medido dentro do bairro (efeito Manhattan), faixas mais finas e tabela de R$/m² por tamanho, 02/09/2026; v2.11 condomínio e IPTU por bairro, 28/08/2026 (o custo mensal de morar alugado, anunciado nessa versão, só passa a ser publicado na edição de 1º/10/2026: o gerador não o calculava, falha encontrada e corrigida em 02/09/2026); v2.10 perfil do apartamento típico por bairro (área e valor totais medianos), 27/08/2026; v2.9 auditoria independente: grafias de bairro unificadas (Saguaçu, Caixa d'Água), dedup entre fontes e entre tipos reforçado, áreas de lote removidas de casas de portal, contadores pós-validação, faixas de validação e limitações publicadas, 27/08/2026; v2.8 ranking de custo-benefício de terrenos restrito a lotes de 120 a 1.000 m² (o ranking principal de terrenos usa lotes de 120 a 50.000 m²), 27/08/2026; v2.7 visão regional de rendimento e base de ~20 mil anúncios, 27/08/2026; v2.6 Schroeder, Corupá, Massaranduba e Joinville, 27/08/2026; v2.5 galpões, 27/08/2026; v2.4 rendimento sobre custo para salas comerciais, 27/08/2026; v2.3 Guaramirim, 27/08/2026; v2.2 custo-benefício de terrenos pelo método residual, 27/08/2026; v2.1 base ampliada de 13 para 18 fontes, 27/08/2026; v2.0 rankings por tipo de imóvel, 27/08/2026; v1.0 apartamentos, 27/08/2026.

• Preços de oferta, não de venda efetiva. Os valores refletem o que anunciantes pedem, não o que compradores pagam. Não substituem avaliação profissional do seu imóvel.
• Amostra de anúncios públicos de portais e sites de imobiliárias da região, sem garantia de representatividade do mercado completo.
• Bairros com poucos anúncios são voláteis: leia a tendência, não o número do mês. Bairros com menos de 5 anúncios não recebem mediana.
• O preço por m² de casas embute o valor do terreno; o de terrenos varia com tamanho, testada, esquina e topografia. Aluguéis mobiliados (raros na amostra) podem pedir prêmio de 15% a 30%.
• As informações são fornecidas sem garantia de exatidão; o uso é por conta e risco do leitor. Isto não é avaliação imobiliária, consultoria financeira nem recomendação de investimento.

Erratas e retiradas

Nenhuma errata de número registrada até 02/09/2026. Quando um número publicado estiver errado, corrigimos, marcamos a data, dizemos qual número mudou e de quanto, e mantemos o valor anterior visível. Revisão de metodologia não é errata: entra no changelog acima, com versão e data.

Correções de texto em 02/09/2026 (nenhuma mediana mudou): a cobertura passou a ser descrita como 18 cidades de Santa Catarina (páginas antigas ainda diziam "seis cidades do norte do estado"); o total de anúncios passou a ser o número validado (76.525), e não o bruto coletado (94.954); o arquivo llms.txt informava 543 anúncios, que era o número de bairros; a página do comparador de proximidade dizia que uma versão anterior pedia CEP, o que nunca foi publicado.

Errata 1, 02/09/2026 (v2.13), muda número: o mesmo bairro estava publicado com duas grafias em três cidades, e cada grafia tinha a sua mediana. Unificamos na grafia oficial. Palhoça, casas: Pacheco R$ 6.650/m² (9 anúncios) e Pachecos R$ 4.362/m² (21) viraram Pachecos R$ 5.144/m² (30); terrenos: R$ 1.157 (10) e R$ 952 (17) viraram R$ 955/m² (27); apartamentos Pachecos: R$ 5.119 (12) para R$ 5.380/m² (14). São José, apartamentos: Forquilhinha R$ 6.231 (35) e Forquilhinhas R$ 6.246 (12) viraram Forquilhinhas R$ 6.231/m² (47); casas: R$ 5.487 (53) e R$ 5.487 (37) viraram R$ 5.487/m² (90); terrenos: R$ 780 (11) e R$ 1.016 (5) viraram R$ 1.007/m² (16). Navegantes, galpões para alugar: Escalvado R$ 24,0/m² (5) e Escalvados R$ 14,0/m² (13) viraram Escalvados R$ 16,3/m² (18). As medianas gerais das três cidades não mudaram.

Fonte que pedir para sair, sai. Portal ou imobiliária que não queira ter os anúncios públicos lidos por nós escreve para minutojaragua@gmail.com e é retirado na rodada seguinte, com registro nesta página.