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Quanto custa o metro quadrado no bairro Jardim Bela Vista, em Guarulhos? Em novembro/2026, a mediana dos anúncios de apartamento à venda no bairro Jardim Bela Vista é de R$ 6.468/m², apurada em 26 anúncios, 6,5% abaixo da mediana de Guarulhos (R$ 6.920/m²).
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Casas
Poucos anúncios de aluguel neste bairro (n=7). O número oscila muito de um mês para o outro: leia a tendência, não a casa decimal.
Apartamentos
Poucos anúncios de aluguel neste bairro (n=8). O número oscila muito de um mês para o outro: leia a tendência, não a casa decimal.
Terrenos
Galpões
Poucos anúncios de aluguel neste bairro (n=5). O número oscila muito de um mês para o outro: leia a tendência, não a casa decimal.
O Jardim Bela Vista subiu ou caiu?
Em novembro/2026, o m² de apartamento à venda no Jardim Bela Vista subiu +1,0% em relação a outubro/2026 (R$ 6.406 → R$ 6.468/m²), e perdeu 5 posições no ranking de Guarulhos (70º → 75º).
| Edição | Venda R$/m² | Anúncios | Posição | Aluguel R$/m² |
|---|---|---|---|---|
| setembro/2026 | R$ 6.453 | n=24 · alta | 68º | R$ 36,3 |
| outubro/2026 | R$ 6.406 | n=23 · alta | 70º | R$ 36,0 |
| novembro/2026 | R$ 6.468 | n=26 · alta | 75º | R$ 36,1 |
Série do bairro desde a primeira edição, apartamento à venda. Cresce todo dia 01. A variação só é publicada com 10 ou mais anúncios nas duas edições.
O preço do m² no Jardim Bela Vista, por tamanho do apartamento
Um bairro pode parecer caro por m² só porque ali se vende unidade grande, e um bairro de apartamento compacto pode parecer barato pelo motivo inverso. Aqui a metragem fica fixa: cada linha compara o Jardim Bela Vista com o resto de Guarulhos dentro da mesma faixa de tamanho. A coluna "posição na faixa" é o lugar do bairro no ranking daquela faixa, não no ranking geral.
| Tamanho do apartamento | Por m² aqui | Apê típico da faixa | vs. cidade | Posição na faixa | Rende ao ano | Anúncios · confiança |
|---|---|---|---|---|---|---|
| até 50 m²apê típico R$ 305.000 · cidade -5,7% · 52º de 97 na faixa · rende 8,31% · n=12 · média | R$ 6.223 | R$ 305.000 | -5,7% | 52º de 97 | 8,31% | n=12 · média |
| 50 a 70 m²apê típico R$ 405.000 · cidade +1,9% · 42º de 100 na faixa · n=10 · média | R$ 6.550 | R$ 405.000 | +1,9% | 42º de 100 | – | n=10 · média |
O que fazer com esse número?
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A mediana vem de anúncios públicos e pode ficar defasada em bairros com poucos anúncios. Quem mora ou trabalha no Jardim Bela Vista enxerga antes. O relato vai para a redação e entra na conferência da próxima edição.
Onde fica e como é o bairro Jardim Bela Vista
O bairro Jardim Bela Vista fica a cerca de 3,7 km do centro de Guarulhos, no lado nordeste da cidade, e faz vizinhança com Jardim Divinolândia, Jardim América, Jardim Monte Carmelo e Vila Cocaia. Perto dele, em outra cidade, ficam Parque Císper, em São Paulo (5,3 km em linha reta) e Ermelino Matarazzo, em São Paulo (6,3 km em linha reta). Nos anúncios de novembro/2026, o Jardim Bela Vista aparece com 126 casas, 26 apartamentos, 16 terrenos à venda: é um bairro predominantemente de casas. O apartamento típico anunciado no bairro tem 51 m² e sai por R$ 380.000. O estoque de apartamentos à venda no Jardim Bela Vista cresceu 12,5% em relação à rodada anterior (24 para 27 anúncios, contando só as 202 fontes presentes nos dois meses), e 88% dos anúncios do mês passado continuam no ar: os imóveis demoram a sair. Num raio de 1 km do centro do Jardim Bela Vista moram cerca de 38.500 pessoas, em 13.800 domicílios ocupados, pela soma dos setores censitários do Censo 2022 do IBGE (o Jardim Bela Vista não aparece com esse nome no recorte de bairros do IBGE para Guarulhos). A densidade desse entorno é de 13.800 habitantes por km². É uma vizinhança de casas: só 5% dos domicílios ocupados são apartamentos. Moram em média 2,8 pessoas por domicílio; 17% dos moradores têm até 14 anos e 19% têm 60 ou mais.
População e domicílios: IBGE, Censo 2022, agregados por setor censitário, somados num raio de 1 km do ponto central do bairro (OpenStreetMap). É retrato da vizinhança, não população oficial do bairro.
Em resumo
Edição anterior (outubro/2026, 01/10): R$ 6.406/m², +1,0%. Para alugar no bairro Jardim Bela Vista, a mediana é de R$ 36,1/m² por mês, e o apartamento típico anunciado no bairro sai por R$ 1.750/mês. Quem compra no bairro Jardim Bela Vista para alugar tem rendimento bruto de 6,70% ao ano, antes de condomínio, IPTU, vacância e imposto. Em outras palavras, comprar aqui custa 14,9 anos de aluguel do mesmo imóvel: veja onde o inquilino ganha e onde o dono ganha, bairro a bairro.
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Perguntas frequentes sobre o Jardim Bela Vista
Onde fica o bairro Jardim Bela Vista, em Guarulhos?
O bairro Jardim Bela Vista fica a cerca de 3,7 km do centro de Guarulhos, no lado nordeste da cidade, e faz vizinhança com Jardim Divinolândia, Jardim América, Jardim Monte Carmelo e Vila Cocaia. Perto dele, em outra cidade, ficam Parque Císper, em São Paulo (5,3 km em linha reta) e Ermelino Matarazzo, em São Paulo (6,3 km em linha reta). Coordenadas do OpenStreetMap (ODbL).
Como é o bairro Jardim Bela Vista, em Guarulhos?
Nos anúncios de novembro/2026, o Jardim Bela Vista aparece com 126 casas, 26 apartamentos, 16 terrenos à venda: é um bairro predominantemente de casas. O apartamento típico anunciado no bairro tem 51 m² e sai por R$ 380.000.
Os imóveis do bairro Jardim Bela Vista vendem rápido?
O estoque de apartamentos à venda no Jardim Bela Vista cresceu 12,5% em relação à rodada anterior (24 para 27 anúncios, contando só as 202 fontes presentes nos dois meses), e 88% dos anúncios do mês passado continuam no ar: os imóveis demoram a sair. Medida própria: fatia dos anúncios do mês anterior que seguem publicados.
Quantas pessoas moram na região do Jardim Bela Vista, em Guarulhos?
Num raio de 1 km do centro do Jardim Bela Vista moram cerca de 38.500 pessoas, em 13.800 domicílios ocupados, pela soma dos setores censitários do Censo 2022 do IBGE (o Jardim Bela Vista não aparece com esse nome no recorte de bairros do IBGE para Guarulhos). A densidade desse entorno é de 13.800 habitantes por km². É uma vizinhança de casas: só 5% dos domicílios ocupados são apartamentos. Moram em média 2,8 pessoas por domicílio; 17% dos moradores têm até 14 anos e 19% têm 60 ou mais. Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2022, agregados por setor censitário.
Quanto custa o m² no bairro Jardim Bela Vista, em Guarulhos?
Mediana dos anúncios em novembro/2026: apartamentos R$ 6.468/m², casas R$ 3.784/m², terrenos R$ 1.996/m². Fonte: A Corrida dos Bairros, do Minuto Jaraguá.
O Jardim Bela Vista é mais caro que a média de Guarulhos?
Não: apartamentos a R$ 6.468/m², 6,5% abaixo da mediana da cidade (R$ 6.920/m²), em novembro/2026.
Quanto custa alugar um apartamento no Jardim Bela Vista?
Mediana de R$ 36,1/m² por mês em novembro/2026; apartamento típico anunciado por R$ 1.750/mês.
Quanto rende alugar um apartamento no Jardim Bela Vista?
Rendimento bruto de 6,70% ao ano (12 aluguéis ÷ preço de venda, pelo m² mediano), antes de condomínio, IPTU, vacância e IR.
O m² no Jardim Bela Vista subiu ou caiu em novembro/2026?
Em novembro/2026, o m² de apartamento à venda no Jardim Bela Vista subiu +1,0% em relação a outubro/2026 (R$ 6.406 → R$ 6.468/m²), e perdeu 5 posições no ranking de Guarulhos (70º → 75º). Fonte: A Corrida dos Bairros.
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