Terrenos: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa · Por que mediana, e não média?
💰 Valores de VENDA (R$ por m²). Ainda não há anúncios de aluguel suficientes para um ranking de locação.
▲▼ posições ganhas ou perdidas e variação do m² em relação à edição de outubro/2026, só para bairros com 10 ou mais anúncios nas duas edições. novo: bairro que não estava na lista anterior.
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Entrar no canal do WhatsAppMapa do preço do m² em Guarulhos
Cada bolha é um bairro: a cor mostra a faixa de preço dentro de Guarulhos e o tamanho, quantos anúncios entraram na conta. Toque na bolha para ver o número e abrir o bairro. Terrenos, venda, novembro/2026; 78 bairros com 5 anúncios ou mais.
até R$ 1.130até R$ 1.847até R$ 2.117até R$ 2.737acima de R$ 2.737 (mais claro = mais barato, mais escuro = mais caro; 78 bairros)
Bolhas com aro azul: as outras cidades que medimos (mediana da cidade toda, escala nacional). Diminua o zoom ou use "Ver: o estado" e "o Brasil" para comparar com as vizinhas; toque na bolha, ou aproxime o zoom sobre ela, e os bairros dessa cidade aparecem aqui mesmo.
Posição dos bairros: OpenStreetMap (ODbL). O ponto marca o centro aproximado do bairro, não o limite oficial. Os valores são medianas de preços pedidos em anúncios, não avaliação de imóvel nem planta de valores. Baixar a imagem do mapa (PNG, CC BY 4.0).
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Onde o terreno compensa
Ranking de custo-benefício para comprar terreno e construir casa, pelo método residual, o padrão internacional de avaliação de terrenos (RICS): o terreno vale o que sobra do valor do imóvel pronto depois de descontar o custo da obra.
| # | Bairro | Terreno R$/m² | Casa pronta R$/m² | Retorno residual | Peso do terreno | Confiança |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Nova Carmela | R$ 1.543 | R$ 6.759 | -3,8% | 46% | n=5 · baixa |
| 2 | Água Azul | R$ 383 | R$ 3.133 | -33,4% | 24% | n=9 · baixa |
| 3 | Vila Milton | R$ 2.551 | R$ 5.909 | -34,6% | 86% | n=7 · baixa |
| 4 | Parque Renato Maia | R$ 2.800 | R$ 6.088 | -36,2% | 92% | n=15 · média |
| 5 | Parque Flamengo | R$ 1.971 | R$ 4.841 | -38,6% | 81% | n=5 · baixa |
| 6 | Vila Tijuco | R$ 2.391 | R$ 5.300 | -39,2% | 90% | n=12 · média |
| 7 | São João | R$ 1.214 | R$ 3.857 | -39,4% | 63% | n=9 · baixa |
| 8 | Vila Endres | R$ 2.639 | R$ 5.474 | -40,6% | 96% | n=6 · baixa |
| 9 | Jardim do Papai | R$ 1.167 | R$ 3.721 | -40,7% | 63% | n=5 · baixa |
| 10 | Vila Nova Bonsucesso | R$ 1.591 | R$ 4.123 | -42,1% | 77% | n=17 · média |
| 11 | Jardim Dourado | R$ 1.429 | R$ 3.895 | -42,7% | 73% | n=5 · baixa |
| 12 | Mikail II | R$ 800 | R$ 3.125 | -43,6% | 51% | n=9 · baixa |
| 13 | Cidade Brasil | R$ 1.692 | R$ 4.118 | -43,8% | 82% | n=6 · baixa |
| 14 | Vila Augusta | R$ 2.582 | R$ 5.111 | -43,9% | 101% | n=36 · alta |
| 15 | Vila Carmela II | R$ 1.262 | R$ 3.627 | -43,9% | 70% | n=7 · baixa |
| 16 | Jardim Santa Clara | R$ 2.360 | R$ 4.850 | -44,0% | 97% | n=9 · baixa |
| 17 | Vila Fátima | R$ 2.163 | R$ 4.615 | -44,2% | 94% | n=5 · baixa |
| 18 | Jardim Santa Bárbara | R$ 1.847 | R$ 4.235 | -44,5% | 87% | n=5 · baixa |
| 19 | Jardim Guarulhos | R$ 3.250 | R$ 5.669 | -45,7% | 115% | n=7 · baixa |
| 20 | Jardim Eusonia | R$ 1.530 | R$ 3.750 | -46,4% | 82% | n=5 · baixa |
| 21 | Jardim Paraventi | R$ 2.271 | R$ 4.540 | -46,5% | 100% | n=6 · baixa |
| 22 | Vila Moreira | R$ 2.800 | R$ 5.090 | -46,6% | 110% | n=11 · média |
| 23 | Jardim Vila Galvão | R$ 2.284 | R$ 4.529 | -46,8% | 101% | n=35 · alta |
| 24 | Jardim City | R$ 1.892 | R$ 4.103 | -46,9% | 92% | n=6 · baixa |
| 25 | Jardim Santa Cecília | R$ 1.892 | R$ 4.067 | -47,3% | 93% | n=12 · média |
| 26 | Jardim Bom Clima | R$ 2.600 | R$ 4.745 | -48,1% | 110% | n=15 · média |
| 27 | Vila Barros | R$ 1.939 | R$ 4.038 | -48,3% | 96% | n=5 · baixa |
| 28 | Vila Sorocabana | R$ 3.710 | R$ 5.854 | -48,5% | 127% | n=5 · baixa |
| 29 | Vila Progresso | R$ 3.464 | R$ 5.535 | -49,1% | 125% | n=10 · média |
| 30 | Parque Continental II | R$ 1.708 | R$ 3.736 | -49,2% | 91% | n=18 · média |
| 31 | Gopoúva | R$ 2.376 | R$ 4.412 | -49,2% | 108% | n=47 · alta |
| 32 | Vila Paulista | R$ 2.222 | R$ 4.138 | -50,6% | 107% | n=7 · baixa |
| 33 | Jardim Santa Mena | R$ 2.857 | R$ 4.753 | -50,8% | 120% | n=21 · alta |
| 34 | Vila Rosália | R$ 3.000 | R$ 4.743 | -52,3% | 127% | n=21 · alta |
| 35 | Jardim Rosa de Franca | R$ 1.922 | R$ 3.659 | -53,0% | 105% | n=11 · média |
| 36 | Jardim Tranqüilidade | R$ 1.983 | R$ 3.711 | -53,1% | 107% | n=23 · alta |
| 37 | Jardim Acácio | R$ 1.384 | R$ 3.143 | -53,1% | 88% | n=5 · baixa |
| 38 | Vila Galvão | R$ 3.000 | R$ 4.643 | -53,3% | 129% | n=42 · alta |
| 39 | Ponte Grande | R$ 2.697 | R$ 4.347 | -53,4% | 124% | n=11 · média |
| 40 | Parque Santo Antônio | R$ 2.254 | R$ 3.879 | -54,1% | 116% | n=16 · média |
| 41 | Jardim Bela Vista | R$ 2.167 | R$ 3.784 | -54,3% | 115% | n=11 · média |
| 42 | Jardim Cumbica | R$ 2.259 | R$ 3.835 | -54,7% | 118% | n=5 · baixa |
| 43 | Jardim Santo Expedito | R$ 3.311 | R$ 4.767 | -54,9% | 139% | n=8 · baixa |
| 44 | Cidade Soberana | R$ 975 | R$ 2.593 | -56,0% | 75% | n=16 · média |
| 45 | Jardim Valéria | R$ 2.273 | R$ 3.693 | -56,5% | 123% | n=5 · baixa |
| 46 | Macedo | R$ 2.917 | R$ 4.231 | -56,7% | 138% | n=15 · média |
| 47 | Centro | R$ 4.484 | R$ 5.533 | -57,1% | 162% | n=38 · alta |
| 48 | Jardim Santa Emilia | R$ 1.920 | R$ 3.316 | -57,4% | 116% | n=6 · baixa |
| 49 | Parque Residencial Bambi | R$ 807 | R$ 2.357 | -57,6% | 68% | n=5 · baixa |
| 50 | Parque Primavera | R$ 854 | R$ 2.354 | -58,3% | 73% | n=8 · baixa |
| 51 | Vila Rio de Janeiro | R$ 2.358 | R$ 3.595 | -58,5% | 131% | n=6 · baixa |
| 52 | Jardim São João | R$ 1.887 | R$ 3.200 | -58,5% | 118% | n=16 · média |
| 53 | Vila Rica | R$ 1.080 | R$ 2.525 | -58,6% | 86% | n=5 · baixa |
| 54 | Jardim Pinhal | R$ 3.672 | R$ 4.609 | -59,1% | 159% | n=7 · baixa |
| 55 | Jardim Presidente Dutra | R$ 1.952 | R$ 3.200 | -59,2% | 122% | n=12 · média |
| 56 | Jardim São Paulo | R$ 2.525 | R$ 3.648 | -59,4% | 138% | n=6 · baixa |
| 57 | Jardim Almeida Prado | R$ 1.882 | R$ 3.105 | -59,7% | 121% | n=5 · baixa |
| 58 | Jardim Fortaleza | R$ 826 | R$ 2.240 | -59,9% | 74% | n=18 · média |
| 59 | Recreio São Jorge | R$ 415 | R$ 1.905 | -60,1% | 44% | n=6 · baixa |
| 60 | Vila Itapoan | R$ 1.847 | R$ 3.017 | -60,5% | 122% | n=8 · baixa |
| 61 | Jardim São Domingos | R$ 1.130 | R$ 2.422 | -60,9% | 93% | n=5 · baixa |
| 62 | Jardim Paraíso | R$ 1.449 | R$ 2.650 | -61,2% | 109% | n=13 · média |
| 63 | Picanco | R$ 3.868 | R$ 4.483 | -61,6% | 173% | n=9 · baixa |
| 64 | Jardim Maria Clara | R$ 1.020 | R$ 2.283 | -61,8% | 89% | n=5 · baixa |
| 65 | Jardim Lenize | R$ 1.200 | R$ 2.391 | -62,3% | 100% | n=19 · média |
| 66 | Cidade Jardim Cumbica | R$ 2.137 | R$ 3.071 | -62,6% | 139% | n=10 · média |
| 67 | Parque Uirapuru | R$ 2.740 | R$ 3.398 | -63,9% | 161% | n=7 · baixa |
| 68 | Parque Santos Dumont | R$ 1.012 | R$ 2.111 | -64,6% | 96% | n=10 · média |
| 69 | Vila Flórida | R$ 3.296 | R$ 3.253 | -69,1% | 203% | n=9 · baixa |
| 70 | Taboão | R$ 2.874 | R$ 2.963 | -69,4% | 194% | n=7 · baixa |
| 71 | Jardim São Jorge | R$ 5.263 | R$ 4.124 | -71,5% | 255% | n=5 · baixa |
| 72 | Jardim Barbosa | R$ 6.667 | R$ 4.483 | -74,0% | 297% | n=5 · baixa |
| 73 | Vila Nova Cumbica | R$ 1.783 | R$ 1.875 | -75,0% | 190% | n=7 · baixa |
Retorno residual: quanto sobraria (ou faltaria), em %, se você comprasse o terreno pelo preço mediano do bairro, construísse uma casa e a vendesse pela mediana de casa pronta do mesmo bairro. Conta: valor da casa pronta ÷ (terreno + custo da obra) − 1. Positivo = construir tende a compensar; negativo = o terreno já está caro para esse uso (em geral porque está precificado para prédio, não casa).
Peso do terreno (na literatura internacional, land share): fatia do valor final da casa que corresponde só ao chão. Pesquisas americanas mostram que bairros com peso alto valorizam mais nos ciclos de alta (a valorização vem do terreno, não da construção), mas também caem mais nas crises. Peso baixo = você paga quase só pela obra; peso alto = você paga pela localização.
Premissas: custo de obra = CUB residencial médio de SC (Sinduscon, agosto/2026: R$ 3.151/m²) + 25% de itens fora do CUB (projetos, fundações, muros, BDI) = R$ 3.939/m² construído; casa com 0,5 m² construído por m² de lote (casa de ~180 m² em lote de ~370 m²); preço do terreno considera apenas lotes de 120 a 1.000 m²; glebas maiores (precificadas para incorporação) ficam fora deste ranking, embora entrem no ranking geral de preço de terrenos. Os percentuais absolutos mudam com essas premissas; a ordem do ranking é o que importa. Casas prontas medianas são em geral estoque usado; construir novo entrega padrão superior. O aproveitamento real de cada lote depende do Plano Diretor.
Ranking regional: terrenos em São Paulo
Só as cidades de São Paulo que já medimos. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade), ordenado pelo retorno, que é a segunda coluna. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.
Ranking nacional: terrenos em todas as cidades
Todas as cidades do índice, em qualquer estado. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel, ordenado pelo retorno. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.