Terrenos: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa · Por que mediana, e não média?
💰 Valores de VENDA (R$ por m²). Ainda não há anúncios de aluguel suficientes para um ranking de locação.
▲▼ posições ganhas ou perdidas e variação do m² em relação à edição de outubro/2026, só para bairros com 10 ou mais anúncios nas duas edições. novo: bairro que não estava na lista anterior.
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Entrar no canal do WhatsAppMapa do preço do m² em São José dos Campos
Cada bolha é um bairro: a cor mostra a faixa de preço dentro de São José dos Campos e o tamanho, quantos anúncios entraram na conta. Toque na bolha para ver o número e abrir o bairro. Terrenos, venda, novembro/2026; 118 bairros com 5 anúncios ou mais.
até R$ 809até R$ 1.058até R$ 1.319até R$ 1.929acima de R$ 1.929 (mais claro = mais barato, mais escuro = mais caro; 118 bairros)
Bolhas com aro azul: as outras cidades que medimos (mediana da cidade toda, escala nacional). Diminua o zoom ou use "Ver: o estado" e "o Brasil" para comparar com as vizinhas; toque na bolha, ou aproxime o zoom sobre ela, e os bairros dessa cidade aparecem aqui mesmo.
Posição dos bairros: OpenStreetMap (ODbL). O ponto marca o centro aproximado do bairro, não o limite oficial. Os valores são medianas de preços pedidos em anúncios, não avaliação de imóvel nem planta de valores. Baixar a imagem do mapa (PNG, CC BY 4.0).
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Onde o terreno compensa
Ranking de custo-benefício para comprar terreno e construir casa, pelo método residual, o padrão internacional de avaliação de terrenos (RICS): o terreno vale o que sobra do valor do imóvel pronto depois de descontar o custo da obra.
| # | Bairro | Terreno R$/m² | Casa pronta R$/m² | Retorno residual | Peso do terreno | Confiança |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Colinas do Paratehy Norte | R$ 1.662 | R$ 11.176 | +53,9% | 30% | n=6 · baixa |
| 2 | Colinas do Paratehy | R$ 1.580 | R$ 10.194 | +43,6% | 31% | n=9 · baixa |
| 3 | Reserva do Paratehy | R$ 2.286 | R$ 11.973 | +40,7% | 38% | n=22 · alta |
| 4 | Torrão de Ouro II | R$ 750 | R$ 7.458 | +37,1% | 20% | n=5 · baixa |
| 5 | Terras Alpha | R$ 1.986 | R$ 10.734 | +35,7% | 37% | n=11 · média |
| 6 | Terras Alpha - Urbanova | R$ 2.000 | R$ 10.703 | +34,8% | 37% | n=13 · média |
| 7 | Residencial Verana | R$ 1.389 | R$ 8.931 | +33,0% | 31% | n=5 · baixa |
| 8 | Loteamento Terras Alpha | R$ 2.033 | R$ 10.638 | +32,9% | 38% | n=33 · alta |
| 9 | Urbanona | R$ 1.771 | R$ 9.628 | +28,7% | 37% | n=8 · baixa |
| 10 | Loteamento Verana | R$ 1.399 | R$ 8.574 | +27,3% | 33% | n=17 · média |
| 11 | São José dos Campos | R$ 1.950 | R$ 9.934 | +26,7% | 39% | n=10 · média |
| 12 | Jardim Nova América | R$ 1.220 | R$ 7.977 | +25,1% | 31% | n=8 · baixa |
| 13 | Alphaville | R$ 2.294 | R$ 10.529 | +23,5% | 44% | n=9 · baixa |
| 14 | Vereda dos Campos | R$ 1.319 | R$ 7.560 | +15,0% | 35% | n=8 · baixa |
| 15 | Urbanova | R$ 2.095 | R$ 8.979 | +10,5% | 47% | n=656 · alta |
| 16 | Portal Santa Inês | R$ 801 | R$ 5.916 | +6,8% | 27% | n=9 · baixa |
| 17 | Bairro da Floresta | R$ 1.744 | R$ 7.836 | +5,5% | 45% | n=32 · alta |
| 18 | Loteamento Vivant Urbanova | R$ 1.884 | R$ 8.093 | +5,0% | 47% | n=7 · baixa |
| 19 | Jardim do Golfe | R$ 4.450 | R$ 13.458 | +4,8% | 66% | n=22 · alta |
| 20 | Reserva Ruda | R$ 1.872 | R$ 8.025 | +4,4% | 47% | n=15 · média |
| 21 | Galo Branco | R$ 1.282 | R$ 6.778 | +4,2% | 38% | n=6 · baixa |
| 22 | Torrão de Ouro | R$ 756 | R$ 5.677 | +4,2% | 27% | n=8 · baixa |
| 23 | Urbanova VI | R$ 1.984 | R$ 8.048 | +1,8% | 49% | n=9 · baixa |
| 24 | Ronda | R$ 1.280 | R$ 6.591 | +1,4% | 39% | n=5 · baixa |
| 25 | Reserva Aruanã | R$ 1.980 | R$ 7.952 | +0,7% | 50% | n=11 · média |
| 26 | Recanto dos Eucaliptos | R$ 1.417 | R$ 6.800 | +0,4% | 42% | n=99 · alta |
| 27 | Morada do Fênix | R$ 798 | R$ 5.520 | -0,3% | 29% | n=9 · baixa |
| 28 | Putim | R$ 1.406 | R$ 6.667 | -1,2% | 42% | n=59 · alta |
| 29 | Floresta | R$ 1.901 | R$ 7.580 | -2,1% | 50% | n=23 · alta |
| 30 | Jardim das Flores | R$ 1.239 | R$ 6.276 | -2,2% | 39% | n=22 · alta |
| 31 | Urbanova VII | R$ 2.483 | R$ 8.699 | -2,3% | 57% | n=20 · alta |
| 32 | Loteamento Fazenda Ronda | R$ 1.442 | R$ 6.602 | -3,2% | 44% | n=15 · média |
| 33 | Loteamento Floresta | R$ 1.757 | R$ 7.161 | -3,9% | 49% | n=84 · alta |
| 34 | Eugênio de Mello | R$ 889 | R$ 5.480 | -4,1% | 32% | n=60 · alta |
| 35 | Urbanova I | R$ 1.956 | R$ 6.709 | -14,5% | 58% | n=8 · baixa |
| 36 | Jardim das Colinas | R$ 3.595 | R$ 9.328 | -16,2% | 77% | n=14 · média |
| 37 | Loteamento Dunamis | R$ 837 | R$ 4.694 | -16,4% | 36% | n=6 · baixa |
| 38 | Santa Cecilia II | R$ 733 | R$ 4.477 | -17,2% | 33% | n=16 · média |
| 39 | Urbanova V | R$ 2.600 | R$ 7.559 | -17,3% | 69% | n=5 · baixa |
| 40 | Santa Herminia | R$ 792 | R$ 4.552 | -17,6% | 35% | n=8 · baixa |
| 41 | Chácaras Pousada do Vale | R$ 500 | R$ 4.047 | -18,1% | 25% | n=63 · alta |
| 42 | Vila Paiva | R$ 1.113 | R$ 5.004 | -18,8% | 44% | n=10 · média |
| 43 | Portal dos Passaros | R$ 1.432 | R$ 5.382 | -20,9% | 53% | n=45 · alta |
| 44 | Setville | R$ 1.329 | R$ 5.167 | -21,7% | 51% | n=20 · alta |
| 45 | Jardim Esplanada | R$ 2.483 | R$ 6.765 | -24,0% | 73% | n=26 · alta |
| 46 | Jardim América | R$ 1.600 | R$ 5.333 | -25,3% | 60% | n=21 · alta |
| 47 | Jardim Aquárius | R$ 4.458 | R$ 9.279 | -27,8% | 96% | n=38 · alta |
| 48 | Jardim Portugal | R$ 1.001 | R$ 4.250 | -28,5% | 47% | n=55 · alta |
| 49 | Vila Adyana | R$ 4.430 | R$ 9.004 | -29,7% | 98% | n=12 · média |
| 50 | Jardim Esplanada II | R$ 2.561 | R$ 6.296 | -30,5% | 81% | n=14 · média |
| 51 | Jardim Sul | R$ 1.268 | R$ 4.493 | -30,6% | 56% | n=9 · baixa |
| 52 | Eugênio de Melo | R$ 1.240 | R$ 4.410 | -31,3% | 56% | n=29 · alta |
| 53 | Jardim Rodolfo | R$ 1.321 | R$ 4.506 | -31,5% | 59% | n=5 · baixa |
| 54 | Vila das Flores | R$ 1.115 | R$ 4.158 | -32,6% | 54% | n=23 · alta |
| 55 | Jardim Limoeiro | R$ 1.012 | R$ 3.974 | -33,3% | 51% | n=13 · média |
| 56 | Setville Altos de São José | R$ 1.267 | R$ 4.315 | -33,3% | 59% | n=45 · alta |
| 57 | Vila São Geraldo | R$ 1.000 | R$ 3.878 | -34,7% | 52% | n=13 · média |
| 58 | Jardim Santa Júlia | R$ 1.028 | R$ 3.912 | -34,7% | 53% | n=119 · alta |
| 59 | Vila São Bento | R$ 927 | R$ 3.714 | -35,9% | 50% | n=6 · baixa |
| 60 | Jardim das Indústrias | R$ 2.336 | R$ 5.480 | -36,4% | 85% | n=33 · alta |
| 61 | Altos da Vila Paiva | R$ 1.154 | R$ 3.960 | -36,6% | 58% | n=31 · alta |
| 62 | Jardim Minas Gerais | R$ 1.027 | R$ 3.786 | -36,8% | 54% | n=10 · média |
| 63 | Parque dos Ipês | R$ 1.418 | R$ 4.200 | -38,0% | 68% | n=11 · média |
| 64 | Jardim Torrão de Ouro | R$ 807 | R$ 3.440 | -38,1% | 47% | n=32 · alta |
| 65 | Jardim Bela Vista | R$ 1.387 | R$ 4.138 | -38,4% | 67% | n=14 · média |
| 66 | Bosque dos Eucaliptos | R$ 2.026 | R$ 4.898 | -38,7% | 83% | n=28 · alta |
| 67 | Residencial Bosque dos Ipês | R$ 1.800 | R$ 4.602 | -39,0% | 78% | n=13 · média |
| 68 | Jardim Cruzeiro do Sul | R$ 1.104 | R$ 3.671 | -40,3% | 60% | n=17 · média |
| 69 | Jardim dos Bandeirantes | R$ 852 | R$ 3.356 | -40,5% | 51% | n=23 · alta |
| 70 | Jardim República | R$ 829 | R$ 3.300 | -41,0% | 50% | n=12 · média |
| 71 | Vila Iracema | R$ 1.194 | R$ 3.730 | -41,0% | 64% | n=6 · baixa |
| 72 | Residencial Cambui | R$ 1.338 | R$ 3.878 | -41,4% | 69% | n=9 · baixa |
| 73 | Parque Interlagos | R$ 941 | R$ 3.406 | -41,5% | 55% | n=12 · média |
| 74 | Parque Nova Esperança | R$ 1.000 | R$ 3.470 | -41,6% | 58% | n=7 · baixa |
| 75 | Jardim Mariana II | R$ 863 | R$ 3.304 | -41,7% | 52% | n=19 · média |
| 76 | Loteamento Residencial Vista Linda | R$ 2.301 | R$ 4.982 | -41,7% | 92% | n=12 · média |
| 77 | Vila Betânia | R$ 3.046 | R$ 5.826 | -41,9% | 105% | n=5 · baixa |
| 78 | Santana | R$ 1.111 | R$ 3.571 | -42,0% | 62% | n=27 · alta |
| 79 | Jardim Ismênia | R$ 1.400 | R$ 3.900 | -42,1% | 72% | n=7 · baixa |
| 80 | Residencial São Francisco | R$ 1.120 | R$ 3.575 | -42,1% | 63% | n=13 · média |
| 81 | Residencial Armando Moreira Righi | R$ 1.138 | R$ 3.576 | -42,5% | 64% | n=13 · média |
| 82 | Residencial Dunamis | R$ 839 | R$ 3.208 | -42,9% | 52% | n=28 · alta |
| 83 | Jardim Santa Inês | R$ 1.000 | R$ 3.348 | -43,6% | 60% | n=14 · média |
| 84 | Loteamento Portal Santa Inês | R$ 833 | R$ 3.159 | -43,6% | 53% | n=14 · média |
| 85 | Jardim Guimarães | R$ 644 | R$ 2.914 | -44,3% | 44% | n=5 · baixa |
| 86 | Loteamento Santa Edwiges | R$ 789 | R$ 3.062 | -44,5% | 52% | n=13 · média |
| 87 | Parque Residencial Aquarius | R$ 4.570 | R$ 7.232 | -44,7% | 126% | n=13 · média |
| 88 | Alto da Ponte | R$ 1.200 | R$ 3.500 | -44,8% | 69% | n=13 · média |
| 89 | Jardim Nova Detroit | R$ 828 | R$ 3.068 | -45,2% | 54% | n=5 · baixa |
| 90 | Jardim Mariana I | R$ 1.075 | R$ 3.330 | -45,3% | 65% | n=6 · baixa |
| 91 | Jardim Paulista | R$ 1.641 | R$ 3.947 | -45,3% | 83% | n=12 · média |
| 92 | Jardim Oriente | R$ 2.200 | R$ 4.546 | -45,5% | 97% | n=8 · baixa |
| 93 | Jardim Satélite | R$ 2.278 | R$ 4.627 | -45,5% | 98% | n=52 · alta |
| 94 | Jardim Santa Inês III | R$ 1.069 | R$ 3.308 | -45,6% | 65% | n=17 · média |
| 95 | Jardim São José | R$ 625 | R$ 2.812 | -45,8% | 44% | n=7 · baixa |
| 96 | Conjunto Residencial Galo Branco | R$ 1.110 | R$ 3.322 | -46,1% | 67% | n=16 · média |
| 97 | Cidade Morumbi | R$ 1.806 | R$ 4.062 | -46,2% | 89% | n=12 · média |
| 98 | Jardim Santa Inês II | R$ 1.300 | R$ 3.512 | -46,3% | 74% | n=5 · baixa |
| 99 | Jardim São Dimas | R$ 3.311 | R$ 5.667 | -46,3% | 117% | n=8 · baixa |
| 100 | Monte Castelo | R$ 1.600 | R$ 3.829 | -46,4% | 84% | n=19 · média |
| 101 | Residencial Dom Bosco | R$ 809 | R$ 2.975 | -46,5% | 54% | n=24 · alta |
| 102 | Vila Maria | R$ 1.250 | R$ 3.400 | -47,2% | 74% | n=17 · média |
| 103 | Jardim Santa Rosa | R$ 1.105 | R$ 3.232 | -47,4% | 68% | n=8 · baixa |
| 104 | Chácaras Araújo I | R$ 1.202 | R$ 3.304 | -47,9% | 73% | n=10 · média |
| 105 | Jardim Pararangaba | R$ 1.680 | R$ 3.781 | -48,2% | 89% | n=5 · baixa |
| 106 | Parque Novo Horizonte | R$ 860 | R$ 2.930 | -48,2% | 59% | n=19 · média |
| 107 | Vila Tesouro | R$ 1.600 | R$ 3.694 | -48,2% | 87% | n=5 · baixa |
| 108 | Vila Ema | R$ 5.000 | R$ 7.200 | -48,3% | 139% | n=15 · média |
| 109 | Jardim Imperial | R$ 1.090 | R$ 3.154 | -48,5% | 69% | n=18 · média |
| 110 | Parque Industrial | R$ 2.243 | R$ 4.310 | -48,8% | 104% | n=34 · alta |
| 111 | Jardim Santa Maria | R$ 429 | R$ 2.430 | -49,3% | 35% | n=6 · baixa |
| 112 | Residencial Alto dos Ypês | R$ 1.161 | R$ 3.149 | -49,7% | 74% | n=10 · média |
| 113 | Campos de São José | R$ 872 | R$ 2.857 | -49,7% | 61% | n=36 · alta |
| 114 | Jardim Valparaíba | R$ 1.767 | R$ 3.744 | -49,9% | 94% | n=5 · baixa |
| 115 | Jardim Santa Inês I | R$ 1.350 | R$ 3.302 | -50,3% | 82% | n=5 · baixa |
| 116 | Jardim Colonial | R$ 1.100 | R$ 3.040 | -50,5% | 72% | n=19 · média |
| 117 | Jardim São Judas Tadeu | R$ 1.167 | R$ 3.099 | -50,6% | 75% | n=5 · baixa |
| 118 | Centro | R$ 2.209 | R$ 4.104 | -50,9% | 108% | n=55 · alta |
| 119 | Conjunto Residencial Trinta e Um de Março | R$ 2.267 | R$ 4.104 | -51,6% | 110% | n=7 · baixa |
| 120 | Chácaras Reunidas | R$ 1.809 | R$ 3.636 | -51,9% | 100% | n=9 · baixa |
| 121 | Jardim Nova República | R$ 848 | R$ 2.616 | -53,6% | 65% | n=27 · alta |
| 122 | Residencial Galo Branco | R$ 1.329 | R$ 3.057 | -53,7% | 87% | n=6 · baixa |
| 123 | Jardim da Granja | R$ 1.000 | R$ 2.750 | -53,7% | 73% | n=9 · baixa |
| 124 | Jardim Santa Luzia | R$ 1.143 | R$ 2.880 | -53,7% | 79% | n=23 · alta |
| 125 | Bom Retiro | R$ 759 | R$ 2.461 | -54,9% | 62% | n=11 · média |
| 126 | Jardim Santa Hermínia | R$ 775 | R$ 2.467 | -55,1% | 63% | n=11 · média |
| 127 | Jardim San Rafael | R$ 1.065 | R$ 2.633 | -56,6% | 81% | n=5 · baixa |
| 128 | Jardim Alvorada | R$ 4.643 | R$ 5.531 | -58,2% | 168% | n=18 · média |
| 129 | Vila Nair | R$ 2.053 | R$ 3.014 | -62,5% | 136% | n=5 · baixa |
| 130 | Jardim das Cerejeiras | R$ 2.240 | R$ 3.033 | -64,0% | 148% | n=5 · baixa |
Retorno residual: quanto sobraria (ou faltaria), em %, se você comprasse o terreno pelo preço mediano do bairro, construísse uma casa e a vendesse pela mediana de casa pronta do mesmo bairro. Conta: valor da casa pronta ÷ (terreno + custo da obra) − 1. Positivo = construir tende a compensar; negativo = o terreno já está caro para esse uso (em geral porque está precificado para prédio, não casa).
Peso do terreno (na literatura internacional, land share): fatia do valor final da casa que corresponde só ao chão. Pesquisas americanas mostram que bairros com peso alto valorizam mais nos ciclos de alta (a valorização vem do terreno, não da construção), mas também caem mais nas crises. Peso baixo = você paga quase só pela obra; peso alto = você paga pela localização.
Premissas: custo de obra = CUB residencial médio de SC (Sinduscon, agosto/2026: R$ 3.151/m²) + 25% de itens fora do CUB (projetos, fundações, muros, BDI) = R$ 3.939/m² construído; casa com 0,5 m² construído por m² de lote (casa de ~180 m² em lote de ~370 m²); preço do terreno considera apenas lotes de 120 a 1.000 m²; glebas maiores (precificadas para incorporação) ficam fora deste ranking, embora entrem no ranking geral de preço de terrenos. Os percentuais absolutos mudam com essas premissas; a ordem do ranking é o que importa. Casas prontas medianas são em geral estoque usado; construir novo entrega padrão superior. O aproveitamento real de cada lote depende do Plano Diretor.
Ranking regional: terrenos em São Paulo
Só as cidades de São Paulo que já medimos. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade), ordenado pelo retorno, que é a segunda coluna. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.
Ranking nacional: terrenos em todas as cidades
Todas as cidades do índice, em qualquer estado. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel, ordenado pelo retorno. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.