Salas comerciais: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa · Por que mediana, e não média?
▲▼ posições ganhas ou perdidas e variação do m² em relação à edição de outubro/2026, só para bairros com 10 ou mais anúncios nas duas edições. novo: bairro que não estava na lista anterior.
📲 Quer o novo número do seu bairro no dia 1?
Nós coletamos os anúncios o mês inteiro e publicamos a mediana atualizada no primeiro dia de cada mês. O canal do WhatsApp avisa quando sai. É grátis, sem cadastro, e lá ninguém vê o seu número.
Entrar no canal do WhatsAppMapa do preço do m² em São José dos Campos
Cada bolha é um bairro: a cor mostra a faixa de preço dentro de São José dos Campos e o tamanho, quantos anúncios entraram na conta. Toque na bolha para ver o número e abrir o bairro. Salas comerciais, venda, novembro/2026; 22 bairros com 5 anúncios ou mais (para alugar: 36 bairros).
até R$ 5.737até R$ 7.173até R$ 8.601até R$ 10.469acima de R$ 10.469 (mais claro = mais barato, mais escuro = mais caro; 22 bairros)
Bolhas com aro azul: as outras cidades que medimos (mediana da cidade toda, escala nacional). Diminua o zoom ou use "Ver: o estado" e "o Brasil" para comparar com as vizinhas; toque na bolha, ou aproxime o zoom sobre ela, e os bairros dessa cidade aparecem aqui mesmo.
Posição dos bairros: OpenStreetMap (ODbL). O ponto marca o centro aproximado do bairro, não o limite oficial. Os valores são medianas de preços pedidos em anúncios, não avaliação de imóvel nem planta de valores. Baixar a imagem do mapa (PNG, CC BY 4.0).
Ferramentas do site
Mesmos dados, outras perguntas. Os links abrem já em São José dos Campos.
Rendimento do aluguel (yield)
Quanto o aluguel de 12 meses representa do preço de venda, pelo m² mediano do bairro: rendimento bruto, antes de condomínio, IPTU, vacância e IR. Mediana (salas comerciais): 7,74% ao ano.
Ver a tabela dos bairros
| # | Bairro | Aluguel R$/m² | Venda R$/m² | Rendimento bruto/ano | Anúncios · confiança |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Jardim Esplanadaaluguel R$ 95,0/m² · venda R$ 8.601/m² · n=13 · média | R$ 95,0 | R$ 8.601 | 13,25% | n=13 · média anúncios, o menor entre aluguel (25) e venda (13) |
| 2 | Jardim Américaaluguel R$ 42,8/m² · venda R$ 3.915/m² · n=7 · baixa | R$ 42,8 | R$ 3.915 | 13,12% | n=7 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (9) e venda (7) |
| 3 | Jardim Aquáriusaluguel R$ 100,0/m² · venda R$ 11.862/m² · n=86 · alta | R$ 100,0 | R$ 11.862 | 10,12% | n=86 · alta anúncios, o menor entre aluguel (99) e venda (86) |
| 4 | Floradas de São Joséaluguel R$ 56,8/m² · venda R$ 7.074/m² · n=9 · baixa | R$ 56,8 | R$ 7.074 | 9,64% | n=9 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (9) e venda (10) |
| 5 | Jardim Esplanada IIaluguel R$ 62,1/m² · venda R$ 7.826/m² · n=5 · baixa | R$ 62,1 | R$ 7.826 | 9,52% | n=5 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (15) e venda (5) |
| 6 | Parque Residencial Aquariusaluguel R$ 80,3/m² · venda R$ 10.469/m² · n=48 · alta | R$ 80,3 | R$ 10.469 | 9,20% | n=48 · alta anúncios, o menor entre aluguel (48) e venda (49) |
| 7 | Vila Emaaluguel R$ 55,0/m² · venda R$ 7.292/m² · n=11 · média | R$ 55,0 | R$ 7.292 | 9,05% | n=11 · média anúncios, o menor entre aluguel (15) e venda (11) |
| 8 | Vila Adyanaaluguel R$ 52,5/m² · venda R$ 7.020/m² · n=9 · baixa | R$ 52,5 | R$ 7.020 | 8,97% | n=9 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (22) e venda (9) |
| 9 | Jardim Oswaldo Cruzaluguel R$ 62,1/m² · venda R$ 8.647/m² · n=6 · baixa | R$ 62,1 | R$ 8.647 | 8,62% | n=6 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (6) e venda (18) |
| 10 | Jardim Motoramaaluguel R$ 30,0/m² · venda R$ 4.198/m² · n=5 · baixa | R$ 30,0 | R$ 4.198 | 8,58% | n=5 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (5) e venda (5) |
| 11 | Centroaluguel R$ 38,5/m² · venda R$ 5.737/m² · n=149 · alta | R$ 38,5 | R$ 5.737 | 8,05% | n=149 · alta anúncios, o menor entre aluguel (149) e venda (164) |
| 12 | Vila Guaianazesaluguel R$ 51,6/m² · venda R$ 7.802/m² · n=5 · baixa | R$ 51,6 | R$ 7.802 | 7,94% | n=5 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (5) e venda (7) |
| 13 | Jardim São Dimasaluguel R$ 47,0/m² · venda R$ 7.181/m² · n=60 · alta | R$ 47,0 | R$ 7.181 | 7,85% | n=60 · alta anúncios, o menor entre aluguel (60) e venda (96) |
| 14 | Jardim Apoloaluguel R$ 50,0/m² · venda R$ 7.690/m² · n=13 · média | R$ 50,0 | R$ 7.690 | 7,80% | n=13 · média anúncios, o menor entre aluguel (13) e venda (18) |
| 15 | Jardim das Colinasaluguel R$ 79,7/m² · venda R$ 12.432/m² · n=9 · baixa | R$ 79,7 | R$ 12.432 | 7,69% | n=9 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (19) e venda (9) |
| 16 | Jardim Augustaaluguel R$ 57,6/m² · venda R$ 9.000/m² · n=5 · baixa | R$ 57,6 | R$ 9.000 | 7,68% | n=5 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (5) e venda (5) |
| 17 | Jardim Satélitealuguel R$ 43,9/m² · venda R$ 7.158/m² · n=24 · alta | R$ 43,9 | R$ 7.158 | 7,36% | n=24 · alta anúncios, o menor entre aluguel (82) e venda (24) |
| 18 | Jardim Paulistaaluguel R$ 33,0/m² · venda R$ 5.608/m² · n=11 · média | R$ 33,0 | R$ 5.608 | 7,06% | n=11 · média anúncios, o menor entre aluguel (13) e venda (11) |
| 19 | Conjunto Residencial Trinta e Um de Marçoaluguel R$ 40,8/m² · venda R$ 7.173/m² · n=8 · baixa | R$ 40,8 | R$ 7.173 | 6,83% | n=8 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (8) e venda (8) |
| 20 | Jardim Alvoradaaluguel R$ 67,1/m² · venda R$ 12.625/m² · n=14 · média | R$ 67,1 | R$ 12.625 | 6,38% | n=14 · média anúncios, o menor entre aluguel (20) e venda (14) |
| 21 | Urbanovaaluguel R$ 58,8/m² · venda R$ 11.434/m² · n=6 · baixa | R$ 58,8 | R$ 11.434 | 6,17% | n=6 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (29) e venda (6) |
| 22 | Bosque dos Eucaliptosaluguel R$ 41,7/m² · venda R$ 8.920/m² · n=10 · média | R$ 41,7 | R$ 8.920 | 5,61% | n=10 · média anúncios, o menor entre aluguel (51) e venda (10) |
Onde compensa construir para alugar
Ranking para quem tem terreno ou pensa em construir sala comercial para alugar: quanto o aluguel do bairro rende sobre o custo de construir: a métrica internacional de viabilidade build-to-rent.
| # | Bairro | Aluguel R$/m²·mês | Custo de construir R$/m² | Rendimento sobre custo | Confiança |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Jardim Esplanada | R$ 95,0 | R$ 5.452 | 20,9% a.a. (pronto: 13,3%) | n=25 · alta |
| 2 | Jardim Aquárius | R$ 100,0 | R$ 6.328 | 19,0% a.a. (pronto: 10,1%) | n=45 · alta |
| 3 | Vila Industrial | R$ 75,0 | R$ 4.859 | 18,5% a.a. | n=5 · baixa |
| 4 | Parque Residencial Aquarius | R$ 80,3 | R$ 5.772 | 16,7% a.a. (pronto: 9,2%) | n=17 · média |
| 5 | Jardim Oswaldo Cruz | R$ 62,1 | R$ 4.525 | 16,5% a.a. (pronto: 8,6%) | n=6 · baixa |
| 6 | Jardim das Colinas | R$ 79,7 | R$ 5.992 | 16,0% a.a. (pronto: 7,7%) | n=15 · média |
| 7 | Jardim Esplanada II | R$ 62,1 | R$ 5.433 | 13,7% a.a. (pronto: 9,5%) | n=15 · média |
| 8 | Urbanova | R$ 58,8 | R$ 5.239 | 13,5% a.a. (pronto: 6,2%) | n=29 · alta |
| 9 | Parque Industrial | R$ 56,0 | R$ 5.303 | 12,7% a.a. | n=27 · alta |
| 10 | Jardim Alvorada | R$ 67,1 | R$ 6.452 | 12,5% a.a. (pronto: 6,4%) | n=19 · média |
| 11 | Jardim das Indústrias | R$ 50,0 | R$ 5.392 | 11,1% a.a. | n=37 · alta |
| 12 | Jardim Ismênia | R$ 45,0 | R$ 4.892 | 11,0% a.a. | n=7 · baixa |
| 13 | Santana | R$ 41,2 | R$ 4.731 | 10,5% a.a. | n=7 · baixa |
| 14 | Jardim América | R$ 42,8 | R$ 5.027 | 10,2% a.a. (pronto: 13,1%) | n=9 · baixa |
| 15 | Jardim Satélite | R$ 43,9 | R$ 5.259 | 10,0% a.a. (pronto: 7,4%) | n=61 · alta |
| 16 | Vila Ema | R$ 55,0 | R$ 6.618 | 10,0% a.a. (pronto: 9,1%) | n=15 · média |
| 17 | Vila Adyana | R$ 52,5 | R$ 6.407 | 9,8% a.a. (pronto: 9,0%) | n=12 · média |
| 18 | Conjunto Residencial Galo Branco | R$ 38,6 | R$ 4.720 | 9,8% a.a. | n=7 · baixa |
| 19 | Jardim Bela Vista | R$ 39,9 | R$ 4.886 | 9,8% a.a. | n=6 · baixa |
| 20 | Bosque dos Eucaliptos | R$ 41,7 | R$ 5.155 | 9,7% a.a. (pronto: 5,6%) | n=34 · alta |
| 21 | Jardim São Dimas | R$ 47,0 | R$ 5.848 | 9,6% a.a. (pronto: 7,9%) | n=14 · média |
| 22 | Jardim da Granja | R$ 37,5 | R$ 4.669 | 9,6% a.a. | n=6 · baixa |
| 23 | Vila Betânia | R$ 45,9 | R$ 5.715 | 9,6% a.a. | n=6 · baixa |
| 24 | Jardim Santa Júlia | R$ 37,4 | R$ 4.707 | 9,5% a.a. | n=6 · baixa |
| 25 | Conjunto Residencial Trinta e Um de Março | R$ 40,8 | R$ 5.325 | 9,2% a.a. (pronto: 6,8%) | n=7 · baixa |
| 26 | Jardim Vale do Sol | R$ 34,0 | R$ 4.677 | 8,7% a.a. | n=10 · média |
| 27 | Centro | R$ 38,5 | R$ 5.316 | 8,7% a.a. (pronto: 8,1%) | n=80 · alta |
| 28 | Jardim Portugal | R$ 32,9 | R$ 4.694 | 8,4% a.a. | n=8 · baixa |
| 29 | Jardim Paulista | R$ 33,0 | R$ 5.059 | 7,8% a.a. (pronto: 7,1%) | n=13 · média |
| 30 | Monte Castelo | R$ 30,9 | R$ 4.916 | 7,5% a.a. | n=10 · média |
| 31 | Cidade Morumbi | R$ 31,0 | R$ 5.000 | 7,4% a.a. | n=17 · média |
| 32 | Jardim Colonial | R$ 27,5 | R$ 4.742 | 7,0% a.a. | n=5 · baixa |
| 33 | Altos da Vila Paiva | R$ 20,0 | R$ 4.761 | 5,0% a.a. | n=5 · baixa |
Rendimento sobre custo (na literatura internacional, yield on cost): o aluguel de 12 meses pelo m² mediano do bairro dividido pelo custo de construir esse m² (obra comercial + fatia do terreno). É a conta que incorporadoras fazem antes de construir para alugar: quanto maior, mais o aluguel paga a obra. Quando aparece "(pronto: X%)", é o rendimento de comprar uma sala pronta no bairro e alugar; se construir rende mais que comprar pronto, o bairro tem espaço para obra nova.
Premissas: custo de obra = CUB comercial médio de SC (Sinduscon, agosto/2026: R$ 3.354/m²) + 25% de itens fora do CUB (projetos, fundações, BDI) = R$ 4.192/m²; terreno diluído em prédio de aproveitamento 2× (cada m² de sala carrega meio m² de terreno, pela mediana de terrenos do bairro). Rendimento bruto: não desconta vacância, IPTU, condomínio, manutenção nem IR. Os percentuais mudam com as premissas; a ordem do ranking é o que importa. O aproveitamento real depende do Plano Diretor e do zoneamento comercial de cada rua.
Ranking regional: salas em São Paulo
Só as cidades de São Paulo que já medimos. Preço do m² de salas e rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade), ordenado pelo retorno, que é a segunda coluna. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.
Ranking nacional: salas em todas as cidades
Todas as cidades do índice, em qualquer estado. Preço do m² de salas e rendimento bruto do aluguel, ordenado pelo retorno. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.