Salas comerciais: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa · Por que mediana, e não média?
▲▼ posições ganhas ou perdidas e variação do m² em relação à edição de outubro/2026, só para bairros com 10 ou mais anúncios nas duas edições. novo: bairro que não estava na lista anterior.
📲 Quer o novo número do seu bairro no dia 1?
Nós coletamos os anúncios o mês inteiro e publicamos a mediana atualizada no primeiro dia de cada mês. O canal do WhatsApp avisa quando sai. É grátis, sem cadastro, e lá ninguém vê o seu número.
Entrar no canal do WhatsAppMapa do preço do m² em Santos
Cada bolha é um bairro: a cor mostra a faixa de preço dentro de Santos e o tamanho, quantos anúncios entraram na conta. Toque na bolha para ver o número e abrir o bairro. Salas comerciais, venda, novembro/2026; 17 bairros com 5 anúncios ou mais (para alugar: 17 bairros).
até R$ 5.093até R$ 5.609até R$ 6.489até R$ 7.186acima de R$ 7.186 (mais claro = mais barato, mais escuro = mais caro; 17 bairros)
Bolhas com aro azul: as outras cidades que medimos (mediana da cidade toda, escala nacional). Diminua o zoom ou use "Ver: o estado" e "o Brasil" para comparar com as vizinhas; toque na bolha, ou aproxime o zoom sobre ela, e os bairros dessa cidade aparecem aqui mesmo.
Posição dos bairros: OpenStreetMap (ODbL). O ponto marca o centro aproximado do bairro, não o limite oficial. Os valores são medianas de preços pedidos em anúncios, não avaliação de imóvel nem planta de valores. Baixar a imagem do mapa (PNG, CC BY 4.0).
Ferramentas do site
Mesmos dados, outras perguntas. Os links abrem já em Santos.
Rendimento do aluguel (yield)
Quanto o aluguel de 12 meses representa do preço de venda, pelo m² mediano do bairro: rendimento bruto, antes de condomínio, IPTU, vacância e IR. Mediana (salas comerciais): 11,94% ao ano.
Ver a tabela dos bairros
| # | Bairro | Aluguel R$/m² | Venda R$/m² | Rendimento bruto/ano | Anúncios · confiança |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Campo Grandealuguel R$ 75,2/m² · venda R$ 5.093/m² · n=10 · média | R$ 75,2 | R$ 5.093 | 17,72% | n=10 · média anúncios, o menor entre aluguel (12) e venda (10) |
| 2 | Vila Belmiroaluguel R$ 53,8/m² · venda R$ 4.593/m² · n=25 · alta | R$ 53,8 | R$ 4.593 | 14,06% | n=25 · alta anúncios, o menor entre aluguel (26) e venda (25) |
| 3 | Gonzagaaluguel R$ 70,4/m² · venda R$ 6.019/m² · n=60 · alta | R$ 70,4 | R$ 6.019 | 14,04% | n=60 · alta anúncios, o menor entre aluguel (60) e venda (88) |
| 4 | Vila Novaaluguel R$ 41,5/m² · venda R$ 3.720/m² · n=11 · média | R$ 41,5 | R$ 3.720 | 13,39% | n=11 · média anúncios, o menor entre aluguel (11) e venda (22) |
| 5 | Centroaluguel R$ 41,7/m² · venda R$ 3.754/m² · n=153 · alta | R$ 41,7 | R$ 3.754 | 13,33% | n=153 · alta anúncios, o menor entre aluguel (153) e venda (203) |
| 6 | Embaréaluguel R$ 61,3/m² · venda R$ 5.544/m² · n=27 · alta | R$ 61,3 | R$ 5.544 | 13,27% | n=27 · alta anúncios, o menor entre aluguel (27) e venda (38) |
| 7 | Aparecidaaluguel R$ 61,3/m² · venda R$ 5.609/m² · n=28 · alta | R$ 61,3 | R$ 5.609 | 13,11% | n=28 · alta anúncios, o menor entre aluguel (39) e venda (28) |
| 8 | Macucoaluguel R$ 54,5/m² · venda R$ 5.306/m² · n=11 · média | R$ 54,5 | R$ 5.306 | 12,33% | n=11 · média anúncios, o menor entre aluguel (11) e venda (23) |
| 9 | Valongoaluguel R$ 59,8/m² · venda R$ 5.862/m² · n=41 · alta | R$ 59,8 | R$ 5.862 | 12,24% | n=41 · alta anúncios, o menor entre aluguel (41) e venda (56) |
| 10 | Boqueirãoaluguel R$ 72,6/m² · venda R$ 7.647/m² · n=54 · alta | R$ 72,6 | R$ 7.647 | 11,39% | n=54 · alta anúncios, o menor entre aluguel (54) e venda (79) |
| 11 | Vila Matiasaluguel R$ 51,2/m² · venda R$ 6.094/m² · n=93 · alta | R$ 51,2 | R$ 6.094 | 10,08% | n=93 · alta anúncios, o menor entre aluguel (123) e venda (93) |
| 12 | Marapéaluguel R$ 66,5/m² · venda R$ 7.979/m² · n=15 · média | R$ 66,5 | R$ 7.979 | 10,00% | n=15 · média anúncios, o menor entre aluguel (33) e venda (15) |
| 13 | Encruzilhadaaluguel R$ 54,2/m² · venda R$ 6.723/m² · n=40 · alta | R$ 54,2 | R$ 6.723 | 9,67% | n=40 · alta anúncios, o menor entre aluguel (40) e venda (67) |
| 14 | Paquetáaluguel R$ 50,0/m² · venda R$ 6.508/m² · n=5 · baixa | R$ 50,0 | R$ 6.508 | 9,22% | n=5 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (5) e venda (6) |
| 15 | Ponta da Praiaaluguel R$ 71,2/m² · venda R$ 9.615/m² · n=26 · alta | R$ 71,2 | R$ 9.615 | 8,89% | n=26 · alta anúncios, o menor entre aluguel (26) e venda (29) |
| 16 | Pompéiaaluguel R$ 37,1/m² · venda R$ 7.186/m² · n=5 · baixa | R$ 37,1 | R$ 7.186 | 6,20% | n=5 · baixa anúncios, o menor entre aluguel (5) e venda (8) |
Onde compensa construir para alugar
Ranking para quem tem terreno ou pensa em construir sala comercial para alugar: quanto o aluguel do bairro rende sobre o custo de construir: a métrica internacional de viabilidade build-to-rent.
| # | Bairro | Aluguel R$/m²·mês | Custo de construir R$/m² | Rendimento sobre custo | Confiança |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Campo Grande | R$ 75,2 | R$ 6.264 | 14,4% a.a. (pronto: 17,7%) | n=12 · média |
| 2 | Estuário | R$ 65,0 | R$ 5.832 | 13,4% a.a. | n=6 · baixa |
| 3 | Marapé | R$ 66,5 | R$ 6.032 | 13,2% a.a. (pronto: 10,0%) | n=33 · alta |
| 4 | Ponta da Praia | R$ 71,2 | R$ 6.520 | 13,1% a.a. (pronto: 8,9%) | n=26 · alta |
| 5 | Valongo | R$ 59,8 | R$ 5.502 | 13,0% a.a. (pronto: 12,2%) | n=10 · média |
| 6 | Boqueirão | R$ 72,6 | R$ 7.303 | 11,9% a.a. (pronto: 11,4%) | n=25 · alta |
| 7 | Embaré | R$ 61,3 | R$ 6.391 | 11,5% a.a. (pronto: 13,3%) | n=25 · alta |
| 8 | Macuco | R$ 54,5 | R$ 5.873 | 11,1% a.a. (pronto: 12,3%) | n=11 · média |
| 9 | Paquetá | R$ 50,0 | R$ 5.441 | 11,0% a.a. (pronto: 9,2%) | n=5 · baixa |
| 10 | Aparecida | R$ 61,3 | R$ 6.807 | 10,8% a.a. (pronto: 13,1%) | n=39 · alta |
| 11 | Encruzilhada | R$ 54,2 | R$ 6.047 | 10,8% a.a. (pronto: 9,7%) | n=28 · alta |
| 12 | Vila Belmiro | R$ 53,8 | R$ 6.009 | 10,7% a.a. (pronto: 14,1%) | n=26 · alta |
| 13 | Vila Matias | R$ 51,2 | R$ 6.179 | 9,9% a.a. (pronto: 10,1%) | n=75 · alta |
| 14 | Gonzaga | R$ 70,4 | R$ 8.696 | 9,7% a.a. (pronto: 14,0%) | n=20 · alta |
| 15 | Vila Nova | R$ 41,5 | R$ 5.374 | 9,3% a.a. (pronto: 13,4%) | n=11 · média |
| 16 | Centro | R$ 41,7 | R$ 5.739 | 8,7% a.a. (pronto: 13,3%) | n=37 · alta |
| 17 | Pompéia | R$ 37,1 | R$ 9.964 | 4,5% a.a. (pronto: 6,2%) | n=5 · baixa |
Rendimento sobre custo (na literatura internacional, yield on cost): o aluguel de 12 meses pelo m² mediano do bairro dividido pelo custo de construir esse m² (obra comercial + fatia do terreno). É a conta que incorporadoras fazem antes de construir para alugar: quanto maior, mais o aluguel paga a obra. Quando aparece "(pronto: X%)", é o rendimento de comprar uma sala pronta no bairro e alugar; se construir rende mais que comprar pronto, o bairro tem espaço para obra nova.
Premissas: custo de obra = CUB comercial médio de SC (Sinduscon, agosto/2026: R$ 3.354/m²) + 25% de itens fora do CUB (projetos, fundações, BDI) = R$ 4.192/m²; terreno diluído em prédio de aproveitamento 2× (cada m² de sala carrega meio m² de terreno, pela mediana de terrenos do bairro). Rendimento bruto: não desconta vacância, IPTU, condomínio, manutenção nem IR. Os percentuais mudam com as premissas; a ordem do ranking é o que importa. O aproveitamento real depende do Plano Diretor e do zoneamento comercial de cada rua.
Ranking regional: salas em São Paulo
Só as cidades de São Paulo que já medimos. Preço do m² de salas e rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade), ordenado pelo retorno, que é a segunda coluna. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.
Ranking nacional: salas em todas as cidades
Todas as cidades do índice, em qualquer estado. Preço do m² de salas e rendimento bruto do aluguel, ordenado pelo retorno. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.