Terrenos: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa · Por que mediana, e não média?
💰 Valores de VENDA (R$ por m²). Ainda não há anúncios de aluguel suficientes para um ranking de locação.
▲▼ posições ganhas ou perdidas e variação do m² em relação à edição de outubro/2026, só para bairros com 10 ou mais anúncios nas duas edições. novo: bairro que não estava na lista anterior.
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Entrar no canal do WhatsAppMapa do preço do m² em São José do Rio Preto
Cada bolha é um bairro: a cor mostra a faixa de preço dentro de São José do Rio Preto e o tamanho, quantos anúncios entraram na conta. Toque na bolha para ver o número e abrir o bairro. Terrenos, venda, novembro/2026; 66 bairros com 5 anúncios ou mais.
até R$ 653até R$ 822até R$ 1.000até R$ 1.482acima de R$ 1.482 (mais claro = mais barato, mais escuro = mais caro; 66 bairros)
Bolhas com aro azul: as outras cidades que medimos (mediana da cidade toda, escala nacional). Diminua o zoom ou use "Ver: o estado" e "o Brasil" para comparar com as vizinhas; toque na bolha, ou aproxime o zoom sobre ela, e os bairros dessa cidade aparecem aqui mesmo.
Posição dos bairros: OpenStreetMap (ODbL). O ponto marca o centro aproximado do bairro, não o limite oficial. Os valores são medianas de preços pedidos em anúncios, não avaliação de imóvel nem planta de valores. Baixar a imagem do mapa (PNG, CC BY 4.0).
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Onde o terreno compensa
Ranking de custo-benefício para comprar terreno e construir casa, pelo método residual, o padrão internacional de avaliação de terrenos (RICS): o terreno vale o que sobra do valor do imóvel pronto depois de descontar o custo da obra.
| # | Bairro | Terreno R$/m² | Casa pronta R$/m² | Retorno residual | Peso do terreno | Confiança |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Quinta do Lago II - Lac Leman | R$ 965 | R$ 8.850 | +50,8% | 22% | n=24 · alta |
| 2 | Botanic Residence | R$ 1.392 | R$ 9.917 | +47,5% | 28% | n=9 · baixa |
| 3 | Quinta do Lago - Lac Léman | R$ 958 | R$ 8.464 | +44,5% | 23% | n=22 · alta |
| 4 | Jardim Moysés Miguel Haddad | R$ 940 | R$ 8.400 | +44,3% | 22% | n=8 · baixa |
| 5 | Quinta do Lago | R$ 893 | R$ 7.682 | +34,2% | 23% | n=6 · baixa |
| 6 | Village Provence | R$ 1.125 | R$ 8.184 | +32,3% | 27% | n=16 · média |
| 7 | Buona Vita | R$ 628 | R$ 6.478 | +24,7% | 19% | n=16 · média |
| 8 | Residencial Maria Julia | R$ 896 | R$ 6.987 | +21,9% | 26% | n=41 · alta |
| 9 | Quinta do Lago Residence | R$ 973 | R$ 7.116 | +20,9% | 27% | n=8 · baixa |
| 10 | Parque Residencial Buona Vita | R$ 727 | R$ 6.472 | +20,0% | 22% | n=50 · alta |
| 11 | Quinta do Golfe Jardins | R$ 2.871 | R$ 11.532 | +19,1% | 50% | n=6 · baixa |
| 12 | Damha VI | R$ 1.559 | R$ 8.333 | +18,1% | 37% | n=6 · baixa |
| 13 | Residencial Quinta do Golfe | R$ 2.838 | R$ 11.346 | +18,0% | 50% | n=9 · baixa |
| 14 | Parque Residencial Damha VI | R$ 1.819 | R$ 8.778 | +15,8% | 41% | n=12 · média |
| 15 | Loteamento Recanto do Lago | R$ 825 | R$ 6.430 | +15,1% | 26% | n=17 · média |
| 16 | Residencial Gaivota II | R$ 1.488 | R$ 7.688 | +11,2% | 39% | n=10 · média |
| 17 | Recanto do Lago | R$ 1.047 | R$ 6.696 | +11,0% | 31% | n=7 · baixa |
| 18 | Eville Mais Parque Rio Preto | R$ 752 | R$ 5.862 | +7,7% | 26% | n=12 · média |
| 19 | Jardim do Cedro | R$ 838 | R$ 5.757 | +2,6% | 29% | n=5 · baixa |
| 20 | Residencial Gaivota I | R$ 1.326 | R$ 6.523 | -1,0% | 41% | n=10 · média |
| 21 | Residencial Alta Vista | R$ 874 | R$ 5.609 | -1,4% | 31% | n=7 · baixa |
| 22 | Village Damha II | R$ 1.054 | R$ 5.906 | -2,4% | 36% | n=5 · baixa |
| 23 | Setsul II | R$ 825 | R$ 5.300 | -5,2% | 31% | n=5 · baixa |
| 24 | Parque Residencial Damha | R$ 2.141 | R$ 7.500 | -8,8% | 57% | n=21 · alta |
| 25 | Maisparque Rio Preto | R$ 750 | R$ 4.856 | -10,7% | 31% | n=20 · alta |
| 26 | Parque Residencial Damha V | R$ 2.703 | R$ 8.216 | -12,1% | 66% | n=5 · baixa |
| 27 | Estância Jockey Clube | R$ 750 | R$ 4.638 | -14,7% | 32% | n=5 · baixa |
| 28 | Residencial Setsul II | R$ 907 | R$ 4.808 | -16,4% | 38% | n=12 · média |
| 29 | Setsul | R$ 817 | R$ 4.640 | -16,7% | 35% | n=16 · média |
| 30 | Damha V | R$ 2.470 | R$ 7.353 | -17,2% | 67% | n=6 · baixa |
| 31 | Parque Vila Nobre | R$ 451 | R$ 3.643 | -24,7% | 25% | n=38 · alta |
| 32 | Jardim Tarraf II | R$ 833 | R$ 3.982 | -29,0% | 42% | n=7 · baixa |
| 33 | Jardim Vivendas | R$ 1.201 | R$ 4.369 | -31,1% | 55% | n=6 · baixa |
| 34 | Setvalley III | R$ 544 | R$ 3.360 | -33,2% | 32% | n=6 · baixa |
| 35 | Jardim Tarraf | R$ 896 | R$ 3.824 | -33,3% | 47% | n=6 · baixa |
| 36 | Fraternidade | R$ 722 | R$ 3.474 | -35,5% | 42% | n=5 · baixa |
| 37 | Jardim Leste | R$ 550 | R$ 3.250 | -35,5% | 34% | n=7 · baixa |
| 38 | Centro (Engenheiro Schmitt) | R$ 786 | R$ 3.305 | -40,0% | 48% | n=9 · baixa |
| 39 | Parque Residencial J. Macedo | R$ 756 | R$ 3.250 | -40,4% | 47% | n=6 · baixa |
| 40 | Vila Aurora | R$ 1.143 | R$ 3.667 | -41,1% | 62% | n=5 · baixa |
| 41 | Vila Redentora | R$ 1.968 | R$ 4.606 | -41,5% | 85% | n=6 · baixa |
| 42 | Setvalley | R$ 575 | R$ 2.962 | -41,8% | 39% | n=7 · baixa |
| 43 | Jardim Marajó | R$ 959 | R$ 3.375 | -42,4% | 57% | n=11 · média |
| 44 | Parque Residencial Comendador Mancor Daud | R$ 781 | R$ 3.103 | -43,6% | 50% | n=25 · alta |
| 45 | Residencial Palestra | R$ 714 | R$ 2.968 | -44,7% | 48% | n=9 · baixa |
| 46 | Residencial Machado I | R$ 594 | R$ 2.711 | -47,1% | 44% | n=8 · baixa |
| 47 | Vila São Jorge | R$ 960 | R$ 2.982 | -49,1% | 64% | n=6 · baixa |
| 48 | Residencial Nato Vetorasso | R$ 545 | R$ 2.529 | -49,7% | 43% | n=7 · baixa |
| 49 | Jardim Nazareth | R$ 740 | R$ 2.596 | -52,1% | 57% | n=9 · baixa |
| 50 | Setparque Avenida 2 | R$ 606 | R$ 2.456 | -52,3% | 49% | n=8 · baixa |
| 51 | Centro | R$ 2.479 | R$ 4.114 | -53,8% | 121% | n=8 · baixa |
| 52 | Eplatz Rio Preto | R$ 488 | R$ 2.250 | -54,2% | 43% | n=8 · baixa |
| 53 | Parque das Aroeiras II | R$ 457 | R$ 2.200 | -54,7% | 42% | n=6 · baixa |
| 54 | Universitário | R$ 2.490 | R$ 4.024 | -54,9% | 124% | n=6 · baixa |
| 55 | Residencial Morada do Sol | R$ 458 | R$ 2.162 | -55,5% | 42% | n=9 · baixa |
| 56 | Residencial Caetano | R$ 526 | R$ 2.221 | -55,5% | 47% | n=21 · alta |
| 57 | Vila Imperial | R$ 1.533 | R$ 3.093 | -55,8% | 99% | n=6 · baixa |
| 58 | Jardim Arroyo | R$ 520 | R$ 2.192 | -56,0% | 47% | n=7 · baixa |
| 59 | Boa Vista | R$ 1.170 | R$ 2.716 | -56,7% | 86% | n=23 · alta |
| 60 | Jardim Nunes | R$ 622 | R$ 2.221 | -57,1% | 56% | n=6 · baixa |
| 61 | Residencial Santa Ana | R$ 500 | R$ 2.111 | -57,3% | 47% | n=9 · baixa |
| 62 | Vila Anchieta | R$ 773 | R$ 2.273 | -58,6% | 68% | n=7 · baixa |
| 63 | Parque Residencial da Fraternidade | R$ 825 | R$ 2.200 | -60,6% | 75% | n=5 · baixa |
| 64 | Vila Maceno | R$ 1.457 | R$ 2.692 | -60,7% | 108% | n=8 · baixa |
| 65 | Parque Industrial | R$ 1.215 | R$ 2.498 | -60,8% | 97% | n=8 · baixa |
| 66 | Vila Angélica | R$ 724 | R$ 2.105 | -60,9% | 69% | n=10 · média |
| 67 | Jardim Alice | R$ 946 | R$ 2.256 | -61,3% | 84% | n=8 · baixa |
| 68 | Eldorado | R$ 486 | R$ 1.870 | -61,9% | 52% | n=9 · baixa |
| 69 | Jardim Maracanã | R$ 2.495 | R$ 3.385 | -62,1% | 147% | n=5 · baixa |
| 70 | Vila Toninho | R$ 693 | R$ 2.000 | -62,4% | 69% | n=14 · média |
| 71 | Jardim Fuscaldo | R$ 1.018 | R$ 2.153 | -64,0% | 95% | n=7 · baixa |
| 72 | Residencial Maria Clara | R$ 436 | R$ 1.396 | -71,0% | 63% | n=6 · baixa |
| 73 | Parque Estoril | R$ 1.856 | R$ 2.083 | -72,8% | 178% | n=5 · baixa |
Retorno residual: quanto sobraria (ou faltaria), em %, se você comprasse o terreno pelo preço mediano do bairro, construísse uma casa e a vendesse pela mediana de casa pronta do mesmo bairro. Conta: valor da casa pronta ÷ (terreno + custo da obra) − 1. Positivo = construir tende a compensar; negativo = o terreno já está caro para esse uso (em geral porque está precificado para prédio, não casa).
Peso do terreno (na literatura internacional, land share): fatia do valor final da casa que corresponde só ao chão. Pesquisas americanas mostram que bairros com peso alto valorizam mais nos ciclos de alta (a valorização vem do terreno, não da construção), mas também caem mais nas crises. Peso baixo = você paga quase só pela obra; peso alto = você paga pela localização.
Premissas: custo de obra = CUB residencial médio de SC (Sinduscon, agosto/2026: R$ 3.151/m²) + 25% de itens fora do CUB (projetos, fundações, muros, BDI) = R$ 3.939/m² construído; casa com 0,5 m² construído por m² de lote (casa de ~180 m² em lote de ~370 m²); preço do terreno considera apenas lotes de 120 a 1.000 m²; glebas maiores (precificadas para incorporação) ficam fora deste ranking, embora entrem no ranking geral de preço de terrenos. Os percentuais absolutos mudam com essas premissas; a ordem do ranking é o que importa. Casas prontas medianas são em geral estoque usado; construir novo entrega padrão superior. O aproveitamento real de cada lote depende do Plano Diretor.
Ranking regional: terrenos em São Paulo
Só as cidades de São Paulo que já medimos. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade), ordenado pelo retorno, que é a segunda coluna. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.
Ranking nacional: terrenos em todas as cidades
Todas as cidades do índice, em qualquer estado. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel, ordenado pelo retorno. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.