Terrenos: ranking por bairro
Mediana do preço pedido por m². A barra mostra a faixa típica: a metade central dos anúncios do bairro; 25% pedem menos que ela e 25% pedem mais; o traço preto é a mediana. Confiança pelo nº de anúncios: n≥20 alta 10–19 média 5–9 baixa · Por que mediana, e não média?
💰 Valores de VENDA (R$ por m²). Ainda não há anúncios de aluguel suficientes para um ranking de locação.
▲▼ posições ganhas ou perdidas e variação do m² em relação à edição de outubro/2026, só para bairros com 10 ou mais anúncios nas duas edições. novo: bairro que não estava na lista anterior.
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Nós coletamos os anúncios o mês inteiro e publicamos a mediana atualizada no primeiro dia de cada mês. O canal do WhatsApp avisa quando sai. É grátis, sem cadastro, e lá ninguém vê o seu número.
Entrar no canal do WhatsAppMapa do preço do m² em Caçapava
Cada bolha é um bairro: a cor mostra a faixa de preço dentro de Caçapava e o tamanho, quantos anúncios entraram na conta. Toque na bolha para ver o número e abrir o bairro. Terrenos, venda, novembro/2026; 15 bairros com 5 anúncios ou mais.
até R$ 618até R$ 700até R$ 778até R$ 838acima de R$ 838 (mais claro = mais barato, mais escuro = mais caro; 15 bairros)
Bolhas com aro azul: as outras cidades que medimos (mediana da cidade toda, escala nacional). Diminua o zoom ou use "Ver: o estado" e "o Brasil" para comparar com as vizinhas; toque na bolha, ou aproxime o zoom sobre ela, e os bairros dessa cidade aparecem aqui mesmo.
Posição dos bairros: OpenStreetMap (ODbL). O ponto marca o centro aproximado do bairro, não o limite oficial. Os valores são medianas de preços pedidos em anúncios, não avaliação de imóvel nem planta de valores. Baixar a imagem do mapa (PNG, CC BY 4.0).
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Onde o terreno compensa
Ranking de custo-benefício para comprar terreno e construir casa, pelo método residual, o padrão internacional de avaliação de terrenos (RICS): o terreno vale o que sobra do valor do imóvel pronto depois de descontar o custo da obra.
| # | Bairro | Terreno R$/m² | Casa pronta R$/m² | Retorno residual | Peso do terreno | Confiança |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ecopark Bourbon | R$ 792 | R$ 7.154 | +29,5% | 22% | n=11 · média |
| 2 | Caçapava | R$ 779 | R$ 6.955 | +26,5% | 22% | n=16 · média |
| 3 | Jardim Terras do Vale | R$ 1.008 | R$ 7.533 | +26,5% | 27% | n=7 · baixa |
| 4 | Santa Mônica | R$ 778 | R$ 6.944 | +26,4% | 22% | n=5 · baixa |
| 5 | Terras do Vale | R$ 1.011 | R$ 7.506 | +25,9% | 27% | n=7 · baixa |
| 6 | Bairro do Grama | R$ 1.033 | R$ 7.380 | +22,9% | 28% | n=27 · alta |
| 7 | Piedade | R$ 822 | R$ 6.724 | +20,4% | 24% | n=23 · alta |
| 8 | Residencial Malibu | R$ 917 | R$ 6.782 | +17,5% | 27% | n=11 · média |
| 9 | Residencial Colinas. | R$ 860 | R$ 6.649 | +17,5% | 26% | n=19 · média |
| 10 | Sapé 1 | R$ 840 | R$ 6.545 | +16,5% | 26% | n=8 · baixa |
| 11 | Residencial Terras do Vale | R$ 933 | R$ 6.739 | +16,1% | 28% | n=14 · média |
| 12 | Parque Residencial Maria Elmira | R$ 835 | R$ 6.419 | +14,5% | 26% | n=25 · alta |
| 13 | Santa Luzia | R$ 618 | R$ 5.817 | +12,4% | 21% | n=14 · média |
| 14 | Reserva do Vale | R$ 851 | R$ 6.029 | +6,9% | 28% | n=22 · alta |
| 15 | Caçapava Velha | R$ 778 | R$ 5.407 | -1,6% | 29% | n=10 · média |
| 16 | Parque do Museu | R$ 898 | R$ 4.846 | -15,5% | 37% | n=5 · baixa |
| 17 | Residencial Esperança | R$ 952 | R$ 4.808 | -17,7% | 40% | n=8 · baixa |
| 18 | Jardim Maria Cândida | R$ 774 | R$ 3.709 | -32,4% | 42% | n=10 · média |
| 19 | Residencial Aldeias da Serra | R$ 556 | R$ 3.235 | -35,9% | 34% | n=5 · baixa |
| 20 | Borda da Mata | R$ 829 | R$ 3.356 | -40,0% | 49% | n=20 · alta |
| 21 | Vila Antônio Augusto Luiz | R$ 1.050 | R$ 2.924 | -51,6% | 72% | n=5 · baixa |
| 22 | Vila Menino Jesus | R$ 781 | R$ 1.834 | -66,7% | 85% | n=6 · baixa |
Retorno residual: quanto sobraria (ou faltaria), em %, se você comprasse o terreno pelo preço mediano do bairro, construísse uma casa e a vendesse pela mediana de casa pronta do mesmo bairro. Conta: valor da casa pronta ÷ (terreno + custo da obra) − 1. Positivo = construir tende a compensar; negativo = o terreno já está caro para esse uso (em geral porque está precificado para prédio, não casa).
Peso do terreno (na literatura internacional, land share): fatia do valor final da casa que corresponde só ao chão. Pesquisas americanas mostram que bairros com peso alto valorizam mais nos ciclos de alta (a valorização vem do terreno, não da construção), mas também caem mais nas crises. Peso baixo = você paga quase só pela obra; peso alto = você paga pela localização.
Premissas: custo de obra = CUB residencial médio de SC (Sinduscon, agosto/2026: R$ 3.151/m²) + 25% de itens fora do CUB (projetos, fundações, muros, BDI) = R$ 3.939/m² construído; casa com 0,5 m² construído por m² de lote (casa de ~180 m² em lote de ~370 m²); preço do terreno considera apenas lotes de 120 a 1.000 m²; glebas maiores (precificadas para incorporação) ficam fora deste ranking, embora entrem no ranking geral de preço de terrenos. Os percentuais absolutos mudam com essas premissas; a ordem do ranking é o que importa. Casas prontas medianas são em geral estoque usado; construir novo entrega padrão superior. O aproveitamento real de cada lote depende do Plano Diretor.
Ranking regional: terrenos em São Paulo
Só as cidades de São Paulo que já medimos. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel (12 meses ÷ preço de venda, pela mediana geral de cada cidade), ordenado pelo retorno, que é a segunda coluna. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.
Ranking nacional: terrenos em todas as cidades
Todas as cidades do índice, em qualquer estado. Preço do m² de terrenos e rendimento bruto do aluguel, ordenado pelo retorno. Clique na cidade para ver os bairros. "–" = ainda não há anúncios suficientes.